Konut ve çatılı işyeri kiralarında yenilenen dönemdeki artış TÜFE'nin on iki aylık ortalamasıyla sınırlıdır; beş yılı aşan kiralarda bedel, arabuluculuk sonrası açılan kira tespit davasıyla hakkaniyete göre belirlenebilir.
Artış sınırını koyan 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 344, yalnızca tarafların kendi aralarında yaptığı anlaşmayı değil, kira bedelini belirleyen hâkimi de bağlar; sözleşmeye daha yüksek bir oran yazılmış olsa bile sınırı aşan kısım geçersizdir. Kiraya veren, tüketici fiyat endeksine (TÜFE) dayalı bu sınırın üzerinde bir bedeli ancak kira ilişkisinin beşinci yılı dolduktan sonra ve kural olarak mahkeme kararıyla elde edebilir. Bu nedenle artış talebine verilecek cevap, ödeme biçimi ve davanın zamanlaması her iki taraf için de sonuç doğurur.
TBK m. 344'teki ölçüt, 7161 sayılı Kanunla yapılan değişiklikle 2019'dan itibaren üretici fiyat endeksi yerine TÜFE olmuştur.
TBK m. 344'e göre yasal artış sınırı
Yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılında TÜFE'nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir; kural bir yıldan uzun süreli sözleşmelerde de uygulanır (TBK m. 344/1). Ölçüt yıllık enflasyon ya da aylık değişim değil, Türkiye İstatistik Kurumunun (TÜİK) her ay açıkladığı "on iki aylık ortalamalara göre değişim" oranıdır. Uygulamada yeni kira yılının başladığı aydan bir önceki aya ait oran esas alınır.
Sınır, konut ve çatılı işyeri kiralarının tamamında geçerlidir. Kiracısı tacir veya tüzel kişi olan işyeri kiraları için 6217 sayılı Kanunun geçici 2. maddesiyle öngörülen erteleme 01.07.2020'de sona erdiğinden bu kiralarda da TBK m. 344 uygulanır. Sözleşmede hiç artış hükmü yoksa kira kendiliğinden artmaz; taraflar anlaşamazsa yeni bedeli, yine TÜFE sınırını aşmamak ve kiralananın durumunu gözetmek kaydıyla hâkim belirler (TBK m. 344/2).
%25 sınırı ne zaman sona erdi?
Konut kiralarında 7409 sayılı Kanunla 11.06.2022–01.07.2023, 7456 sayılı Kanunla da 02.07.2023–01.07.2024 arasında yenilenen dönemlerde artış, önceki yılın kira bedelinin %25'i ile sınırlandırılmıştı (TBK geçici m. 1 ve 2). Bu geçici sınır işyerlerine uygulanmadı ve uzatılmadı. 02.07.2024'ten sonra yenilenen dönemlerde konut kiraları için de yalnızca TÜFE sınırı geçerlidir.
Beş yılı aşan kiralarda hakkaniyete göre belirleme
Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılının bedeli tarafların anlaşıp anlaşmadığına bakılmaksızın hâkim tarafından TÜFE değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri gözetilerek hakkaniyete uygun biçimde belirlenebilir (TBK m. 344/3). Beş yıllık süre, aynı kiracıyla kira ilişkisinin başladığı tarihten hesaplanır.
Uygulamada bilirkişi, kiralananın boş olarak kiraya verilmesi hâlinde getireceği bedeli emsallerle karşılaştırarak belirler; mahkeme bu bedelden, kiracının eski kiracı olduğunu gözeterek takdiri bir hakkaniyet indirimi yapar. Örneğin Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, bir işyeri kirasında eski kiracı lehine %10 indirim yapılarak verilen kararı onamıştır (22.04.2026, 2025/5403 E., 2026/2430 K.). Bu şekilde belirlenen bedel, izleyen yıllarda yeniden TÜFE sınırı içinde artırılır.
| Durum | Artış nasıl belirlenir? |
|---|---|
| İlk beş yıl, sözleşmede artış hükmü var | Sözleşmedeki oran uygulanır; TÜFE on iki aylık ortalamasını aşan kısım geçersizdir. |
| İlk beş yıl, artış hükmü yok | Anlaşma veya dava gerekir; hâkim de TÜFE sınırını aşamaz. |
| Beşinci yıldan sonra ve her beş yılda bir | Hâkim emsal kiralar, kiralananın durumu ve TÜFE'yi gözeterek hakkaniyete göre belirler. |
| Yabancı para cinsinden kira | Türk Parasının Kıymetini Koruma mevzuatı saklı kalmak üzere beş yıl değişmez (aşırı ifa güçlüğü, TBK m. 138, ayrıktır); sonrasında kurdaki değişim de gözetilir (TBK m. 344/4). |
Kira tespit davası: süre, mahkeme ve arabuluculuk
TBK m. 345'teki 30 gün kuralı
Kira bedelinin belirlenmesi (kira tespit) davası her zaman açılabilir; ancak kararın hangi dönemden itibaren uygulanacağı davanın zamanına bağlıdır (TBK m. 345):
- Dava yeni kira döneminin başlangıcından en geç 30 gün önce açılmışsa ya da kiraya veren bu süre içinde kiracıya kiranın artırılacağını yazılı olarak bildirmiş ve davayı o yeni dönemin sonuna kadar açmışsa, belirlenen bedel yeni dönemin başından itibaren geçerlidir.
- Sözleşmede yeni dönemde kiranın artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni dönemin sonuna kadar açılan davada belirlenen bedel de o dönemin başından itibaren uygulanır.
- Bu koşullar yoksa belirlenen bedel ancak davanın açıldığı tarihi izleyen kira döneminden itibaren geçerli olur.
Dava, değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesinde görülür (6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK) m. 4/1-a) ve kiraya veren gibi kiracı da açabilir. Yargıtay'ın yerleşik uygulamasına göre tespit kararından doğan kira farkı, karar kesinleşmeden muaccel olmaz; bu fark için faiz de kesinleşmeden itibaren işler.
Dava şartı arabuluculuk
01.09.2023'ten bu yana, ilamsız icra yoluyla tahliye dışında kalan bütün kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır (6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu (HUAK) m. 18/B). Kira tespit davası da bu kapsamdadır; arabulucuya gidilmeden açılan dava usulden reddedilir (HUAK m. 18/A). Başvuru, yetkili mahkemenin bulunduğu yerdeki arabuluculuk bürosuna yapılır. Arabulucu süreci üç haftada sonuçlandırır; bu süre zorunlu hâllerde en çok bir hafta uzatılabilir. İlk toplantıya geçerli mazereti olmadan katılmayan taraf, davayı kazansa bile yargılama giderlerinin yarısından sorumlu tutulur.
Arabuluculuk süresince zamanaşımı durur ve hak düşürücü süreler işlemez (HUAK m. 18/A/15). Ancak arabuluculuğa başvurunun TBK m. 345'teki 30 günlük hesapta dava açma yerine geçtiğine dair açık bir hüküm yoktur. Kiraya veren için en güvenli yol, yeni dönemden en az 30 gün önce kiracıya yazılı artış bildirimi göndermek, arabuluculuğu ve davayı da o yeni dönem içinde tamamlamaktır.
Artış talebine yazılı cevap ve ödeme
Kiraya verenin artış talebi sözlü veya mesajla gelmiş olsa bile cevabın ispatlanabilir biçimde verilmesi gerekir. En güçlü yol noter aracılığıyla gönderilen ihtarnamedir; sözleşmede kararlaştırılmışsa iadeli taahhütlü mektup veya e-posta da kullanılabilir. Cevapta sözleşmenin artış hükmü, uygulanacak TÜFE oranı ve yeni aylık tutar açıkça gösterilmelidir. Örnek bir metin:
…/…/… tarihli kira artış talebinizi aldım. Sözleşmemizin … maddesi ve Türk Borçlar Kanunu m. 344 uyarınca …/…/… tarihinde başlayan kira yılında uygulanabilecek en yüksek artış, TÜİK'in açıkladığı on iki aylık ortalama TÜFE değişim oranı olan %…'dir. Bu nedenle bu tarihten itibaren aylık kira bedelini … TL olarak ödeyeceğim. Bu oranı aşan talebinizi kabul etmiyorum; yasal haklarım saklıdır.
Kiracı yasal sınır içindeki bedeli ödemeye devam ederse, sınırı aşan ve geçersiz olan kısım için temerrüde düşmez; kiraya veren bu kısma dayanarak TBK m. 315'e göre fesih ihtarı veya "iki haklı ihtar" (TBK m. 352/2) yoluna geçerli biçimde başvuramaz. Buna karşılık sözleşmede kararlaştırılan ve yasal sınır içinde kalan artışı ödememek ciddi bir temerrüt riskidir. Ödemeyi banka yoluyla, hangi ayın kirası olduğunu ve tutarın nasıl hesaplandığını açıklamaya yazarak yapmak ispatı kolaylaştırır. Yasal sınırı aşan bir tutarı ihtirazi kayıt koymadan uzun süre ödemek ise fazlanın geri istenmesini zorlaştırabilir (TBK m. 78).
Sık yapılan hatalar
- %25 sınırının hâlâ yürürlükte olduğunu sanmak; bu geçici sınır 01.07.2024'te sona erdi.
- Yıllık veya aylık enflasyon oranını uygulamak; ölçüt TÜFE'nin on iki aylık ortalamalara göre değişimidir.
- Sözleşmede artış hükmü yokken kiranın kendiliğinden arttığını düşünmek veya tek taraflı yeni tutar belirlemek.
- Artış hükmü bulunmayan sözleşmelerde kiraya verenin yazılı bildirimi yeni dönemden 30 günden kısa süre kala yapması; bu durumda dava da geç açılırsa tespit edilen bedel ancak bir sonraki dönemden itibaren uygulanır.
- Arabulucuya başvurmadan doğrudan kira tespit davası açmak.
- Kiracının fazla talebe itiraz ederken sözleşmedeki yasal artışı da ödememesi.
- Artış pazarlığı sırasında baskıyla yeni sözleşme veya tahliye taahhüdü imzalamak.
Sık sorulan sorular
Ev sahibi TÜFE oranından fazla artış isterse kabul etmek zorunda mıyım?
Kira ilişkisinin ilk beş yılında hayır; yasal sınırı aşan anlaşma fazla kısım yönünden geçersizdir. Beş yıl dolduktan sonra kiraya veren, anlaşma sağlanamazsa bedelin emsallere göre belirlenmesi için kira tespit davası açabilir; mahkeme kararı olmadan tek taraflı artış bağlayıcı değildir.
Kira tespit davası sürerken ne kadar kira ödemeliyim?
Dava sürerken sözleşmeye ve yasal sınıra göre ödenmesi gereken bedeli ödemeye devam etmek gerekir. Mahkemenin belirlediği bedel dönem başından itibaren uygulanabileceğinden, aradaki farkın karar kesinleştikten sonra toplu olarak ödenmesi gerekebileceği hesaba katılmalıdır.
Arsa veya açık otopark kiralarında da bu sınır geçerli mi?
Hayır. TBK m. 344, konut ve çatılı işyeri kiralarına özgü hükümler arasındadır (TBK m. 339). Çatısız yerlerde artış sözleşmeye ve genel hükümlere göre belirlenir. Niteliği gereği geçici kullanıma özgülenmiş taşınmazların altı ay veya daha kısa süreyle kiralanmasında da bu hükümler uygulanmaz.
Kiracı da kira tespit davası açabilir mi?
Evet. Dava, yeni dönemde uygulanacak bedelin belirlenmesini isteyen her iki tarafça açılabilir. Kiracının açacağı davada da önce arabulucuya başvurmak zorunludur.
Dayanak mevzuat
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 78, 138, 315, 339, 344, 345, 352/2; geçici m. 1 (7409 sayılı Kanunla eklenen) ve geçici m. 2 (7456 sayılı Kanunla eklenen)
- 6217 sayılı Kanun geçici m. 2 (6353 sayılı Kanunla değişik; tacir ve tüzel kişi kiracılar için 01.07.2020'ye kadar süren erteleme)
- 7161 sayılı Kanun m. 56 (ÜFE yerine TÜFE ölçütü)
- 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m. 18/A, 18/B (18/B, 7445 sayılı Kanunla eklenmiş; 01.09.2023'te yürürlüğe girmiştir)
- 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m. 4/1-a
- Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 22.04.2026, 2025/5403 E., 2026/2430 K.
Yorumlar (0)
Bu makaleye henüz yorum yapılmamış.
Sorunuz bu makaleyle ilişkilendirilerek yayımlanır.