İki haklı ihtar nedir?

İki haklı ihtar, kiracının bir kira yılı içinde (bir yıldan kısa süreli kiralarda kira süresi içinde) kira bedelini ödememesi nedeniyle kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olması hâlinde, kiraya verenin kira sözleşmesini dava yoluyla sona erdirebilmesine imkân veren tahliye sebebidir. Kira bedelini düzenli olarak geciktiren kiracılara karşı başvurulan bir yoldur.

Şartları

• Aynı kira yılı içinde iki ihtar: İki ihtar aynı kira yılı içinde yapılmış olmalıdır. Kira yılı, takvim yılı değil, kira sözleşmesinin başlangıç tarihine göre hesaplanan yıldır.
• Yazılı ihtar: İhtar noter aracılığıyla, icra takibiyle gönderilen ödeme emriyle veya ispatlanabilen başka bir yazılı yolla yapılabilir.
• Haklı olma: İhtar, ödeme günü gelmiş ve ihtar tarihinde ödenmemiş bir kira bedeli için çekilmiş olmalıdır. Kira ödendikten sonra veya ödeme günü gelmeden gönderilen ihtar haklı sayılmaz. Kiracının ihtardan sonra borcu ödemesi ise ihtarın haklılığını ortadan kaldırmaz.
• Farklı kira dönemleri: İhtarlar, ayrı ayrı ödenmeyen kira dönemlerine ilişkin olmalıdır; aynı aya ait kira için çekilen birden fazla ihtar uygulamada tek ihtar sayılır.

Süre

Kiraya veren, kira süresinin, bir yıldan uzun süreli kiralarda ise ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde dava açmalıdır. Kiraya veren bu süre içinde dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirirse dava açma süresi bir kira yılı uzar. Süre kaçırılırsa aynı ihtarlara dayanılarak tahliye istenemez.

Nasıl başvurulur?

Bu sebeple tahliye ancak dava yoluyla istenebilir; dava sulh hukuk mahkemesinde açılır. Dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır. Kiraya verenin ihtarları ve tebliğ belgelerini eksiksiz saklaması gerekir.

Uygulamada dikkat edilecekler

• İki haklı ihtar, kiracının temerrüdü nedeniyle fesihten farklı bir yoldur; burada kiracıya ödeme süresi tanınarak fesih bildirimi yapılması aranmaz.
• Kiracı iseniz kira bedelini, ödeme gününü ve ödemeyi ispatlayacak şekilde (ör. banka havalesiyle, açıklama yazarak) ödemeniz önerilir.

İlgili kavramlar

• Kiracının temerrüdü
• İcra yoluyla tahliye
• Tahliye taahhüdü
• Kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk

Kaynaklar

1. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, m. 352/2, 353
2. 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu, m. 18/B
3. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu, m. 4