Hukuki dayanak: Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesinin üçüncü fıkrasına göre beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde yeni kira bedeli hâkim tarafından; TÜFE'nin on iki aylık ortalamasındaki değişim, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Yani ölçü, sitedeki en yüksek kira değildir. Bilirkişi çevredeki benzer daireleri inceler; mahkemeler de uzun süredir oturan kiracı lehine, belirlenen rayiç bedelden genellikle bir hakkaniyet indirimi yapar. Geçen ay çok yüksek bedelle giren tek bir kiracı, tek başına belirleyici bir emsal değildir.
Tahliye riski: Ev sahibi, artışı kabul etmediğiniz için sizi çıkaramaz. TBK 347. maddeye göre konut kiralarında kiraya veren, on yıllık uzama süresi dolmadan sözleşme süresinin bitmesine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Kira tespit davası tahliye sebebi değildir; yalnızca yeni kiranın ne olacağını belirler.
Emsal: Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 13.01.2026 tarihli, 2025/3054 E., 2026/57 K. sayılı kararında onanan kira tespiti dosyasında mahkeme, benzer taşınmazların emsal kira bedellerini inceletmiş ve "bilirkişi heyeti tarafından belirlenen rayiç kira bedeli üzerinden %10 hakkaniyet indirimi yapılması gerektiği kanaatine varıldığı" gerekçesiyle yeni kirayı belirlemiştir. Yani yeni kira, ev sahibinin istediği rakamla değil, bilirkişi incelemesi ve hakkaniyet indirimiyle bulunur.
Ne yapmalısınız:
- Kirayı, mevcut bedel artı yasal oranda artışla, her ay bankadan ve açıklamalı olarak ödemeye devam edin.
- Ev sahibine makul bir artışa açık olduğunuzu yazılı bildirin; anlaşırsanız yeni bedeli yazılı hâle getirin.
- Ev sahibi kira tespiti için dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorundadır. Arabuluculuk görüşmesine, sitedeki eski kiracıların ödediği bedelleri ve dairenin eksiklerini gösteren belgelerle hazırlıklı gidin.
Anlaşma olmazsa mahkemenin belirleyeceği bedel, ev sahibinin istediğinin altında kalabilir. Bu yüzden baskı altında yüksek bir rakamı imzalamamanızı öneririm.
İcra, ceza, kira, aile, ticaret ve bilişim hukuku alanlarında soru-cevap içerikleri hazırlayan doğrulanmış hukukçu profilidir.