Kiracı kirayı her ay iki gün geç yatırıyor, bu sebeple evden çıkarabilir miyim?

Hukuki dayanak: Türk Borçlar Kanunu'nun 352. maddesinin ikinci fıkrasına göre kiracı, bir kira yılı içinde kirayı ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde dava açarak sözleşmeyi sona erdirebilir. İhtarın haklı sayılması için, kiranın ödeme günü geçtiği hâlde henüz ödenmediği bir tarihte çekilmesi gerekir. Kiracı ihtardan sonra ödese de ihtar haklı kalır. Sözleşmeniz 20 Mart'ta başladığından kira yılınız her yıl 20 Mart'ta yenilenir; iki ihtarın aynı kira yılı içinde olması ve davanın o kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde açılması gerekir. Uzun süre geç ödemeyi itirazsız kabul etmeniz, kiracının "ödeme günü fiilen değişti" savunmasına dayanak olabilir; bu nedenle şimdiden ödeme tarihlerine dikkat etmeniz önemlidir.

Satış ve tadilat: Ev satılsa bile kira sözleşmesi yeni malike geçer (TBK 310). Tadilat ancak yeniden inşa veya esaslı onarım gerektiriyor ve bu sırada evde oturmak imkânsızsa tahliye sebebidir (TBK 350); boya-badana gibi işler yetmez.

Kira artışı: Yenilenen kira yılında artış, önceki kira yılının on iki aylık TÜFE ortalamasını geçemez (TBK 344). Kiracı bu sınır içindeki artışı da ödemiyorsa farkı isteyebilirsiniz. Piyasa rayicine göre belirleme ise ancak beş yıldan sonra kira tespit davasıyla mümkündür.

Emsal: Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 02.11.2021 tarihli, 2017/1289 E., 2021/1314 K. sayılı kararında, iki haklı ihtara dayalı tahliye için "İhtarların kira bedellerinin muaccel olması sonrasında yapılması gerekir. Ödenmeyen aylar üst üste gelen iki ay bile olsa kiraya verenin her ay kira bedeli için ayrı ihtar çekmiş olması aranır." denilmiş, ihtar tebliğ edildikten sonra yapılan ödemenin kiraya verenin haklılığını ortadan kaldırmadığı da belirtilmiştir. Bu nedenle ihtarı ödeme günü geçtikten sonra ve her ay için ayrı çekmelisiniz.

Ne yapmalısınız:

• Ödeme günü geçip kira yatmadığında noter ihtarnamesi çekin; banka dekontlarıyla ödeme tarihlerini kayıt altına alın.
• Aynı kira yılında ikinci haklı ihtardan sonra, kira yılı bitiminden itibaren bir ay içinde önce arabulucuya başvurun; anlaşma olmazsa tahliye davası açın.
• Eksik ödenen artış farkını yazılı olarak talep edin.