Hukuki dayanak: TBK 310'a göre kiralanan el değiştirirse yeni malik sözleşmenin tarafı olur; sözleşme olduğu gibi devam eder. TBK 345'e göre kira tespit davası her zaman açılabilir; ancak mahkemenin belirleyeceği kira, dava yeni dönemin başlangıcından en az otuz gün önce açılmışsa ya da bu süre içinde kiracıya yazılı artış bildirimi yapılıp dava izleyen dönemin sonuna kadar açılmışsa, o yeni dönemin başından itibaren geçerli olur. Bu nedenle tespit davası en erken, ihtarnameden sonra başlayan kira döneminden itibaren sonuç doğurur; geçmiş yılları kapsamaz.
Yeni kira ne olur: TBK 344'e göre taraflar anlaşamazsa kira, bir önceki kira yılının 12 aylık TÜFE ortalamasındaki değişim oranını geçmemek üzere belirlenir; yüzde 25 sınırı 1 Temmuz 2024'te sona ermiştir. Ancak sözleşme beş yılı doldurduğunda hâkim, emsal kiraları da dikkate alarak hakkaniyete uygun yeni bir bedel belirleyebilir; uzun süre artış yapılmamış kiralarda bu bedel TÜFE oranının üzerinde çıkabilir. Sözleşmeniz beşinci yılına yaklaştığı için bu ihtimali hesaba katın.
Ne yapmalısınız:
- Sözleşmenizde artış şartı olup olmadığına bakın; "kirayı artırmayalım" konuşmasını gösteren mesaj ve tanıkları saklayın.
- İhtarnameye noter aracılığıyla cevap verin; geçmiş farkları kabul etmediğinizi, yeni dönem için yasal oranda artışa hazır olduğunuzu belirtin.
- Yeni dönemden itibaren kiranızı TÜFE oranında artırarak, açıklama yazıp banka yoluyla ödemeye devam edin.
- Yaptığınız tadilatların fatura ve fotoğraflarını saklayın; tespit davasında kiralananın durumu değerlendirilirken işinize yarayabilir.
- Kira tespit davasından önce arabulucuya başvurmak zorunludur; karşı taraf başvurursa toplantıya mutlaka katılın.