Tahliye taahhüdü: geçerlilik şartları ve icra yoluyla tahliye

Tahliye taahhüdü, kiracının kiralananı belli bir tarihte boşaltacağını kiraya verene yazılı olarak üstlendiği tek taraflı beyandır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren, sözleşme süresinin bitmesine dayanarak kiracıyı çıkaramadığından (6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 347), geçerli bir taahhüt ona en hızlı tahliye yollarından birini sağlar. Bu yüzden uyuşmazlıklar çoğunlukla taahhüdün ne zaman, nasıl ve kim tarafından imzalandığı üzerinde yoğunlaşır.

Taahhüde dayalı tahliye TBK m. 352/1'de, icra yoluyla tahliye ise 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu (İİK) m. 272–275'te düzenlenmiştir. Dava yoluyla tahliyeye ilişkin bu hükümler kiracı aleyhine değiştirilemez (TBK m. 354).

Geçerlilik şartları

Yargıtay'a göre taahhüdün geçerli olması için aşağıdaki koşulların birlikte bulunması gerekir (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 18.06.2025, 2024/4396 E., 2025/3416 K.; 3. Hukuk Dairesi, 20.10.2025, 2025/3374 E., 2025/4997 K.):

• Kiralanan konut veya çatılı işyeri olmalıdır; arsa gibi çatısız yerler için bu yol kullanılamaz.
• Taahhüt yazılı olmalıdır; noter onayı geçerlilik şartı değildir.
• Taahhüdü kiracı veya yetkili temsilcisi vermelidir. Birden fazla kiracı varsa hepsinin imzası gerekir; vekilin taahhüt verebilmesi için özel yetki aranmaz.
• Boşaltma tarihi açıkça belli olmalıdır. Kira süresi sonunda boşaltılacağını belirten ama tarih içermeyen bir sözleşme hükmü yeterli görülmemiştir (Yargıtay 12. Hukuk Dairesi, 09.03.2020, 2020/1175 E., 2020/2309 K.).
• Taahhüt, kiralanan kiracıya teslim edildikten sonra verilmiş olmalıdır; Yargıtay teslimden makul bir süre sonra verilmesini arar.

Sözleşmeyle aynı anda veya teslimden önce verilen taahhüt

Kira sözleşmesi imzalanırken alınan taahhüt, kiracının serbest iradesini yansıtmadığı kabul edildiğinden geçersizdir. Yargıtay bunu "kira sözleşmesinin yapıldığı sırada verilen taahhüt geçerli değildir" diye ifade etmiştir (3. Hukuk Dairesi, 18.06.2025, 2024/4396 E., 2025/3416 K.). Aynı kararda, kiracının sonradan gönderdiği bir cevabi ihtarnameyle aynı boşaltma tarihini teyit etmesi ise geçerli bir taahhüt sayılmıştır. Taahhüt üzerinde sözleşmeden sonraki bir tarih yazılıysa, belgenin aslında sözleşmeyle birlikte imzalatıldığını kiracı ispat etmelidir (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu (HGK), 28.09.2021, 2017/975 E., 2021/1108 K.).

Boş tarihli taahhüt

Uygulamada sık rastlanan yöntem, tarih alanları boş bir taahhüdün sözleşmeyle birlikte imzalatılıp sonradan doldurulmasıdır. HGK'ya göre boş bırakılan tarihlerin sonradan tamamlanması belgeyi kendiliğinden geçersiz kılmaz; tarihlerin anlaşmaya aykırı doldurulduğunu veya belgenin teslimden önce imzalandığını kiracı ispat etmek zorundadır (HGK, 28.09.2021, 2017/975 E., 2021/1108 K.). Yargıtay'ın incelediği bölge adliye mahkemesi kararlarında bu ispat için yazılı delil arandığı görülmektedir. Kiracının elinde aynı gün imzaladığı boş belgenin bir örneği, yazışma veya benzeri bir belge yoksa bu savunma genellikle sonuç vermez.

Aile konutu

Kiracının eşi, kiraya verene bildirimde bulunarak kira sözleşmesinin tarafı hâline gelebilir (4721 sayılı Türk Medeni Kanunu (TMK) m. 194; TBK m. 349). Yargıtay, bu bildirimden önce kiracı eşin tek başına verdiği taahhüdün sonradan yapılan bildirimle geçersizleşmeyeceğine karar vermiştir; bildirimden sonra verilecek bir taahhüt için ise iki eşin birlikte imzası veya diğer eşin açık rızası gerekir (3. Hukuk Dairesi, 20.10.2025, 2025/3374 E., 2025/4997 K., bölge adliye mahkemeleri arasındaki uyuşmazlığın giderilmesine ilişkin karar).

İrade fesadı iddiaları

Kiracı, taahhüdü yanılma, aldatma veya korkutma etkisiyle verdiğini ileri sürebilir (TBK m. 30–39). Bu iddialar tanıkla da ispat edilebilir (6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK) m. 203/1-ç), ancak ispat yükü kiracıdadır. Bir hakkın kullanılacağının söylenmesi, ancak bunu söyleyen karşı tarafın zor durumundan aşırı bir menfaat sağlamışsa korkutma sayılır (TBK m. 38). Kiracı, yanılma veya aldatmayı öğrendiği ya da korkutmanın etkisi ortadan kalktığı andan itibaren bir yıl içinde taahhütle bağlı olmadığını bildirmezse işlemi onamış sayılır (TBK m. 39). Bu bildirimi tahliye takibini beklemeden ve noter aracılığıyla yapmak yerinde olur.

Kiraya verenin bir aylık süresi

Kiracı taahhüt ettiği tarihte çıkmazsa kiraya veren, bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmalı veya dava açmalıdır (TBK m. 352/1). Süre hak düşürücüdür; kaçırılırsa artık bu taahhüde dayanılarak tahliye istenemez ve sözleşme TBK m. 347 uyarınca uzamaya devam eder.

Dava yolunu seçen kiraya veren önce arabulucuya başvurmak zorundadır. Arabuluculuk sürecinde hak düşürücü süre işlemediğinden (6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu (HUAK) m. 18/A/15), arabuluculuk bürosuna bir aylık süre içinde başvurulmalıdır; kalan süre son tutanağın düzenlenmesinden sonra işlemeye devam eder. Taahhütten sonra taraflar yeni bir kira sözleşmesi imzalarsa, Yargıtay uygulamasında önceki taahhüdün hükümsüz kaldığı kabul edilmektedir.

İcra yoluyla tahliye ve dava yolu

Taahhüde dayalı ilamsız tahliye takibi İİK m. 272 vd. hükümlerine göre yürütülür. İcra dairesi kiracıya örnek 14 tahliye emri gönderir; emirde kiracının taşınmazı 15 gün içinde boşaltması, itirazı varsa 7 gün içinde bildirmesi istenir (İİK m. 272). İtiraz icra dairesine dilekçeyle veya sözlü olarak yapılır ve takibi durdurur (İİK m. 274). Süresinde itiraz edilmez veya itiraz kaldırılırsa taşınmaz, tahliye emrindeki süre dolunca zorla boşaltılır (İİK m. 273).

İtiraz üzerine kiraya veren icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını ve tahliyeyi isteyebilir. Taahhüt noterce düzenlenmiş veya onaylanmışsa ya da kiracı imzasını ikrar etmişse ve kiracı kiranın yenilendiğini veya uzatıldığını aynı güçte bir belgeyle gösteremezse itiraz kaldırılır (İİK m. 275). Adi yazılı taahhütteki imza inkâr edilirse bu yol kapanır; kiraya veren sulh hukuk mahkemesinde itirazın iptali ve tahliye davası açar ve imza incelemesi orada yapılır. İmzasını haksız yere inkâr ettiği anlaşılan kiracı ayrıca para cezasına mahkûm edilir (İİK m. 275/son).

Kiraya veren icra yerine doğrudan sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası da açabilir (HMK m. 4/1-a). İlamsız icra yoluyla tahliye zorunlu arabuluculuğun dışında tutulduğundan takip ve icra mahkemesi aşaması için arabulucuya gitmek gerekmez (HUAK m. 18/B/1-a); tahliye davasında ise arabuluculuk dava şartıdır. Takibe itiraz üzerine sulh hukuk mahkemesinde açılan itirazın iptali ve tahliye davasında da uygulamadaki ağırlıklı görüş, önce arabulucuya başvurulması gerektiği yönündedir.

Kiracının imzadan önce ve sonra kontrol etmesi gerekenler

İmzalamadan önce:

• Düzenleme ve boşaltma tarihleri dolu mu? Boş alan bırakılmış bir belge imzalanmamalıdır.
• Düzenleme tarihi gerçekten kiralananın tesliminden sonrasını gösteriyor mu?
• Boşaltma tarihi gerçekçi mi? O tarih geldiğinde kiraya veren bir ay içinde harekete geçebilir.
• Belgenin bir örneği kiracıda kalıyor mu? İmza koşullarını gösteren yazışmalar ve tanık bilgileri saklanmalıdır.

Tahliye emri geldiğinde:

• 7 günlük itiraz süresi tebliğ tarihinden işler; geçirilirse takip kesinleşir.
• İtirazda taahhüdün teslimden önce veya sözleşmeyle birlikte alındığı, boşaltma tarihinin belirsiz olduğu, bir aylık sürenin geçtiği, taahhütten sonra yeni sözleşme yapıldığı ya da taahhüdü verenin kiracı olmadığı gibi sebepler açıkça yazılmalıdır.
• İmza gerçekten kiracıya ait değilse açık ve kesin olarak inkâr edilmelidir; gerçeğe aykırı inkâr para cezasına yol açar.
• Kiraya verenle uzlaşılırsa yeni kira sözleşmesi veya taahhütten vazgeçildiğini gösteren yazılı bir belge alınmalıdır.

Sık sorulan sorular

Tahliye taahhüdünün noterde yapılması zorunlu mu?

Hayır, yazılı olması yeterlidir. Noterde düzenlenen veya imzası noterce onaylanan taahhüt ise itiraz hâlinde icra mahkemesinde daha hızlı sonuç verir; bu belgelerde imzanın inkârı, icra mahkemesinin itirazı kaldırmasına tek başına engel olmaz.

Taahhüt verdikten sonra yeni bir kira sözleşmesi imzaladık. Taahhüt hâlâ geçerli mi?

Yargıtay uygulamasında, taahhütten sonra yeni bir kira sözleşmesi yapılması hâlinde önceki taahhüdün hükümsüz kaldığı kabul edilmektedir. Yeni sözleşmenin tarihini ve içeriğini gösteren belgeyi saklamak gerekir.

Eşim kira sözleşmesinde yok. Benim imzaladığım taahhüt onu da bağlar mı?

Eşiniz taahhütten önce kiraya verene aile konutu bildiriminde bulunmamışsa, tek başınıza verdiğiniz taahhüt geçerlidir ve sonradan yapılan bildirim bunu değiştirmez. Bildirim taahhütten önce yapılmışsa eşinizin de imzası veya açık rızası gerekir.

Tahliye emrine itiraz etmezsem ne olur?

Takip kesinleşir ve tahliye emrindeki 15 günlük süre dolduğunda taşınmaz icra dairesince zorla boşaltılabilir (İİK m. 273). Bu aşamadan sonra taahhüdün geçersizliğini ileri sürmek çok daha zordur.

Dayanak mevzuat

• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 30–39, 347, 349, 352/1, 354
• 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m. 194
• 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu m. 272, 273, 274, 275
• 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m. 4/1-a, 203/1-ç
• 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m. 18/A, 18/B
• Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 28.09.2021, 2017/975 E., 2021/1108 K.
• Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 18.06.2025, 2024/4396 E., 2025/3416 K.
• Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 20.10.2025, 2025/3374 E., 2025/4997 K.
• Yargıtay 12. Hukuk Dairesi, 09.03.2020, 2020/1175 E., 2020/2309 K.