İhtiyaç nedeniyle tahliye nedir?

İhtiyaç nedeniyle tahliye (gereksinim nedeniyle tahliye), kiraya verenin kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri olarak kullanma zorunluluğu bulunduğunda kira sözleşmesini dava yoluyla sona erdirmesidir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıyı koruyan sınırlı sayıdaki tahliye sebeplerinden biridir.

Şartları

• Gerçek, samimi ve zorunlu ihtiyaç: İhtiyaç bahane niteliğinde olmamalı, dava tarihinde mevcut ve sürekli olmalıdır. Mahkeme; kiraya verenin oturduğu konutu, aile durumu, işi, sağlık durumu gibi koşulları birlikte değerlendirir.
• Kanunda sayılan kişiler: İhtiyaç; kiraya verenin kendisi, eşi, çocukları ve torunları (altsoy), anne-babası ve büyükanne-büyükbabası (üstsoy) ya da kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler için olmalıdır.
• Kullanma zorunluluğu: Kiraya verenin ihtiyacını karşılayabilecek başka uygun bir taşınmazının bulunması, ihtiyacın samimiyetini zayıflatabilir.

Süre

Dava, belirli süreli sözleşmelerde sürenin bitiminden, belirsiz süreli sözleşmelerde ise genel hükümlere göre fesih dönemi ve bildirim süresine uyularak belirlenecek tarihten itibaren bir ay içinde açılmalıdır. Kiraya veren bu süre içinde dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirirse, dava açma süresi bir kira yılı uzar.

Sonuçları

Dava kabul edilirse kiracının tahliyesine karar verilir. Kiraya veren, ihtiyaç gerekçesiyle tahliye ettirdiği taşınmazı haklı bir sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Bu yasağa aykırılık hâlinde eski kiracıya, son kira yılında ödenen bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödenir.

Uygulamada dikkat edilecekler

• Kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır.
• Kiralananı sonradan satın alan yeni malik için kanunda ayrıca özel bir dava imkânı öngörülmüştür.
• İhtiyacın samimi olduğunu gösteren belgeleri (tayin, evlilik, sağlık raporu, mevcut konutun kira sözleşmesi gibi) dava açmadan önce hazırlamanız yararlı olur.

İlgili kavramlar

• Kiralananın el değiştirmesi
• Yeniden inşa ve imar nedeniyle tahliye
• Tahliye taahhüdü
• Kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk

Kaynaklar

1. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, m. 350, 353, 355
2. 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu, m. 18/B