Mal sahibinin kiracıyı tahliye edebileceği başlıca durumlar kanunda şu şekilde sınırlandırılmıştır:
- İhtiyaç ve Yeniden İnşa Sebebiyle Tahliye: TBK m. 350 uyarınca kiraya veren; kendisi, eşi, altsoyu (çocukları, torunları), üstsoyu (anne, babası) veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için taşınmazı konut veya işyeri olarak kullanma zorunluluğu varsa sürenin bitiminden itibaren bir ay içinde dava açarak tahliye isteyebilir. Ayrıca taşınmazın yeniden inşası veya esaslı onarımı gerekiyorsa ve bu süreçte içinde oturulması imkânsızsa yine aynı maddeye dayanarak tahliye davası açılabilir.
- Yeni Malikin Gereksinimi: Taşınmaz satıldığında yeni malik de tahliye isteyebilir. TBK m. 351 gereğince yeri yeni satın alan kişi; kendisi veya kanunda sayılan yakınlarının ihtiyacı için evi kullanacaksa, satın alma tarihinden itibaren bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek şartıyla altı ay sonra dava açabilir. Dilerse bu hakkını sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde dava açarak da kullanabilir.
- Tahliye Taahhütnamesi: TBK m. 352 gereğince kiracı, taşınmazın tesliminden sonraki bir tarihte evi boşaltacağını yazılı olarak taahhüt etmişse, mal sahibi taahhüt edilen tarihten itibaren bir ay içinde icraya başvurarak veya dava açarak tahliye talep edebilir.
- İki Haklı İhtar: TBK m. 352 uyarınca, kiracı bir kira yılı içinde kira bedelini zamanında ödemediği için kendisine noter veya icra kanalıyla iki haklı ihtar gönderilmişse, mal sahibi kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açabilir.
- Kiracının Aynı İlçede Konutunun Bulunması: TBK m. 352 hükmüne göre, kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir evi varsa ve mal sahibi sözleşme yapılırken bunu bilmiyorsa, sözleşme bitiminde dava açarak taşınmazın boşaltılmasını isteyebilir.
Konuya ilişkin Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2025/1914, K. 2025/5401, T. 17.11.2025 tarihli kararında; kira sözleşmesiyle aynı tarihte düzenlendiği kanıtlanamayan ve geçerli şekilde imzalanan tahliye taahhütnamesinin hüküm ifade edeceği ve kiraya verene tahliye hakkı vereceği vurgulanmıştır.
Böyle bir süreçle karşılaştığınızda kira sözleşmenizi, kira ve aidat ödeme dekontlarınızı ve mal sahibinden gelen noter ihtarnamelerini eksiksiz saklamanız gerekir. Tahliye davalarında haklılık durumu ve yargılama sonucu her somut olayın belgelerine, delillerine ve ihtar sürelerine göre değişiklik gösterebilir.