Hukuki dayanak: Türk Borçlar Kanunu'nun 327. maddesindeki genel kurala göre süresi dolan ve örtülü olarak sürdürülen kira sözleşmesi belirsiz süreliye dönüşür. Ancak konut ve çatılı işyeri kiraları için 347. madde özel bir düzenleme getirir: kiracı, belirli süreli sözleşmenin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır; kiraya veren sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. On yıllık uzama süresi sonunda ise kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla sebep göstermeden sözleşmeye son verebilir.
Emsal: Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 11.03.2025 tarihli, 2024/4166 E., 2025/1495 K. sayılı kararında, bir yıl süreli sözleşmenin sonradan belirsiz süreliye dönüştüğünü kabul ederek tahliye davasını süreden reddeden ilk derece mahkemesi kararı kanun yararına bozulmuş ve açıkça "Bu sözleşmelerde sürenin bitimi ile birlikte kira sözleşmesi belirsiz süreli hale gelmez." denilmiştir.
Sizin için ne fark ettirir:
- Kiracı, her uzama yılının bitiminden en az on beş gün önce yazılı bildirimle çıkabilir; bildirim yapmazsa bir yıl daha bağlı kalır.
- Siz süre bitti diye kiracıyı çıkaramazsınız. Sebepsiz tahliye hakkı için ilk bir yıllık sürenin bitiminden (Mayıs 2022) itibaren on uzama yılı dolmalıdır; bu da Mayıs 2032'ye denk gelir. Sonrasında ilk uygun dönem için en geç Şubat 2033'e kadar yazılı bildirim yaparak Mayıs 2033 itibarıyla sözleşmeyi sona erdirebilirsiniz.
- İhtiyaç gibi sebeplere dayanan tahliye davalarında dava süresi belirli süreli sözleşmede kira yılının bitimine göre hesaplanır; bu yüzden sözleşmenin yıl dönümünü (mayıs) doğru takip etmeniz önemlidir.
- Kira artışı için yazılı sözleşme şart değildir; 344. maddeye göre artış, bir önceki kira yılının on iki aylık TÜFE ortalamasını geçemez. Beş yıl dolduktan sonra, yani Mayıs 2026'dan itibaren kira tespit davasıyla emsal kiraya göre belirleme isteyebilirsiniz.
- Fesih bildirimleri yazılı yapılmalıdır.
Öneri: Yeni sözleşme imzalamanız zorunlu değil; ancak güncel kira bedelini ve koşulları netleştiren kısa bir yazılı protokol ileride ispat kolaylığı sağlar. Sözleşmeyle aynı anda alınan tahliye taahhüdü geçersiz olabileceği için, taahhüt isteyecekseniz ayrı bir tarihte ve teslimden sonra alın.