Uyuşmazlık
Belirli süreli çatılı işyeri kirasında on yıllık uzama süresi nasıl hesaplanır ve sebep göstermeksizin fesih hangi bildirim koşullarına bağlıdır? Fesih bildirimi ne zaman sonuç doğurur ve tahliye davası hangi zamana kadar, hangi arabuluculuk koşuluyla açılabilir? Sözleşmeyle kiracı aleyhine ek tahliye sebepleri kararlaştırılabilir mi? Diğer fesih ve tahliye davalarında makul süre ile yazılı bildirimle süre uzaması nasıl uygulanır?
Olayın özeti
01.08.2004 başlangıç tarihli, beş yıl süreli çatılı işyeri kira sözleşmesinin kiraya verenleri, on yıllık uzama süresinin dolmasına dayanarak tahliye istemiştir. 01.08.2023 tarihinde sona eren kira dönemi için sözleşmenin yenilenmeyeceğini bildiren ihtar 20.03.2023 tarihinde tebliğ edilmiş; ilk derece mahkemesi tahliyeye karar vermiş ve istinaf başvurusu esastan reddedilmiştir.
Mahkemenin değerlendirmesi
1) On yıllık uzama sonrası fesih: Belirli süreli konut ve çatılı işyeri kirasında kiraya veren veya kiraya veren olmayan malik, sözleşmenin belirli süresinden sonra başlayan on yıllık uzama süresi tamamlanınca, bunu izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunarak sebep göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirebilir. Somut olayda beş yıllık sözleşme süresi 01.08.2009 tarihinde, on yıllık uzama süresi 01.08.2019 tarihinde dolmuş; 01.08.2023 dönem sonu için 20.03.2023 tarihinde yapılan bildirim ve açılan dava süresinde bulunmuştur.
2) Otomatik uzama ve belirsiz kira: Belirli süreli konut ve çatılı işyeri kirasında kiracı, süre bitiminden en az on beş gün önce bildirim yapmazsa sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzar; kiraya veren yalnız belirli sürenin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Belirsiz süreli kirada ise kiraya veren, kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilir.
3) Tahliye sebeplerinin sınırlı olması: Konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih ve tahliye sebepleri kanunda sınırlı olarak düzenlenmiştir. Taraflar sözleşmeyle kiracı aleyhine fesih ve tahliye sebebi kararlaştıramaz.
4) Temerrüt ve aykırılıkta makul süre: TBK 315 uyarınca temerrüt ve TBK 316 uyarınca sözleşmeye aykırılık nedeniyle açılan fesih ve tahliye davaları için kanunda bir süre öngörülmemiştir. Bununla birlikte Dairenin yerleşik içtihadına göre bu davalar makul sürede açılmalıdır.
5) Yazılı bildirimle dava süresinin uzaması: Daire, TBK 350 ve 351 kapsamındaki hâllerde dava açma süresinin açıkça düzenlendiğini belirtmiştir. Bu dava açma süresi içinde yazılı bildirim yapılırsa TBK 353 uyarınca dava açma süresi bir kira yılı uzar.
6) Fesih bildiriminin şekli ve etkisi: Konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildiriminin geçerliliği yazılı yapılmasına bağlıdır. Kiracıya yapılan akit bozucu yazılı bildirim, bildirimin yapıldığı uzayan kira yılının sonunda sonuç doğurur.
7) Dava zamanı ve arabuluculuk: Süresinde yazılı fesih bildirimi yapan kiraya veren, ihtarın kapsadığı dönemin bitiminden itibaren sonraki kira yılının sonuna kadar tahliye davası açabilir. Daire, bu süre içinde dava şartı arabuluculuğa başvurularak anlaşmama hâlinde davanın açılması gerektiğini belirtmiştir.
8) Bakiye temyiz harcı: Tahliye koşullarının gerçekleştiği kabul edilerek Bölge Adliye Mahkemesi kararı onanmış ve bakiye temyiz harcı temyiz eden davalıya yükletilmiştir.
Sonuç
Beş yıllık sözleşme süresinden sonra on yıllık uzama süresinin tamamlandığı, dönem sonundan en az üç ay önce yazılı fesih bildirimi yapıldığı ve davanın süresinde açıldığı gerekçesiyle davalının temyiz itirazları reddedilerek Bölge Adliye Mahkemesi kararı onanmıştır. Bakiye temyiz harcı temyiz edene yükletilmiş; dosyanın ilk derece mahkemesine ve karar örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine oy birliğiyle karar verilmiştir.
Kararda değinilen mevzuat
- TBK 347
- TBK 347/son
- TBK 348
- TBK 350
- TBK 352
- TBK 353
- TBK 315
- TBK 316
- 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu 18/A-1-a
- HMK 370/1
Kaynak ve kullanım
Kararın tam metnini ayrı sekmede okuyabilirsiniz. Kaynak: Yargıtay resmî karar arama.
Karar, kendi uyuşmazlığı ve karar tarihindeki değerlendirmesiyle okunmalıdır. Sonraki mevzuat ve içtihat değişikliklerini, somut olayın koşullarını ve varsa karşı oyu ayrıca değerlendirin.
Benzer kararlar
- Yargıtay 3. HD. 2025/1495 E. 2025/3048 K. 26.05.2025 T.TBK 350 uyarınca ihtiyaç nedeniyle tahliye davalarında, dava açma hakkı doğmadan yapılan zorunlu arabuluculuk başvurusu dava şartını karşılar mı? Belirli ve…
- Yargıtay 3. HD. 2017/7129 E. 2017/17713 K. 14.12.2017 T.Belirsiz süreli konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde 10 yıllık uzama süresi sonunda yapılacak fesih bildiriminin süresinde olmaması halinde bildirimin…
- Yargıtay 3. HD. 2025/6177 E. 2026/2951 K. 12.05.2026 T.İş yeri olarak kiralanan taşınmazlarda hasılat paylaşımı kararlaştırılmasının tek başına sözleşmeyi ürün kirası haline getirip getirmeyeceği ve işletme…
- Yargıtay 3. HD. 2017/8681 E. 2018/10302 K. 18.10.2018 T.Depozito iadesi davasında kiracının temyizinin parasal kesinlik sınırı nedeniyle incelenip incelenemeyeceği; anahtarın notere bırakılması hâlinde tahliye…
- Yargıtay HGK 2019/550 E. 2022/576 K. 19.04.2022 T.Kira süresi dolmadan kiralananın tek taraflı erken tahliyesi hâlinde kiracının makul süre kira bedelinden sorumluluğunun, sözleşmede yer alan feshi ihbar…