TBK m. 334 uyarınca kiracı, kiralananı ne durumda teslim almışsa sözleşme bitiminde o durumda geri vermekle yükümlüdür. Kiralananın geri verilmesi borcu ise ancak anahtarın ev sahibine teslim edilmesiyle ifa edilmiş sayılır. Kiracı anahtarı teslim etmediği müddetçe taşınmaz üzerindeki fiili hakimiyetini koruyor kabul edilir. Bu nedenle TBK m. 314 gereğince kira bedelini ödeme yükümlülüğü anahtar usulüne uygun teslim edilene kadar sürer.
Anahtarın teslim edildiğinin ispatı kiracıya aittir. HMK m. 200 uyarınca belirli bir tutarın üzerindeki hukuki işlemlerin senetle yani yazılı belgeyle ispatlanması zorunludur. Dolayısıyla kiracının evi tahliye ettiğini ve anahtarı verdiğini geçerli saydırabilmesi için kiralayanın imzasını taşıyan yazılı bir anahtar teslim tutanağı veya noter emanet tutanağı sunması gerekir. Bunlar yoksa sadece sözlü iddialar veya tanık beyanları tahliyenin ispatı için kural olarak yeterli görülmez.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2025/3642, K. 2026/1143, T. 02.03.2026 sayılı kararında; kiralananın iadesinin kural olarak anahtarın teslimi ile gerçekleşeceği, kiracının kira bedelinden sorumluluğunun anahtar teslimine kadar devam ettiği ve kiracının fiilen kullanımı sona ermiş olsa dahi anahtar teslim edilmediği sürece kira borcunun süreceği açıkça belirtilmiştir.
Yasal yollara başvurmadan önce atılması gereken pratik adımlar ve hazırlanacak belgeler şunlardır:
- Kira sözleşmesinin aslı veya fotokopisi,
- Kira ödemelerinin yapıldığı banka hesap hareketleri dökümü,
- Varsa kiracı ile yapılan teslimata dair yazılı mesajlaşmalar veya bildirimler.
Kiracıya noter aracılığıyla bir ihtarname gönderilerek anahtarın bizzat teslim edilmesi, aksi halde anahtar teslim tarihine kadar işleyecek kira bedellerinden sorumlu olacağı bildirilebilir. İcra takibi başlatılacak veya dava açılacaksa, hazırlanacak dilekçede taşınmazın fiilen boşaltıldığı iddia edilse dahi anahtarın teslim alınmadığı, dairenin zilyetliğinin devredilmediği ve bu nedenle anahtarın teslim edildiği tarihe kadar birikmiş ve işleyecek kira alacaklarının talep edildiği tereddüde yer bırakmayacak biçimde yazılmalıdır.
Davanın veya takibin kesin sonucu, taraflar arasındaki somut olayın belgelerine, taşınmaz üzerindeki fiili tasarruf durumuna ve mahkemece yapılacak değerlendirmeye göre değişiklik gösterebilir.