Kiracının kiraladığı yeri geri verme borcu, TBK m. 334 uyarınca düzenlenmiştir. Hukuken tahliyenin ve taşınmazın geri verilmesinin gerçekleşmiş sayılması için anahtarların bizzat kiraya verene teslim edilmesi zorunludur. Kiracı taşınmazı tamamen boşaltmış olsa dahi, anahtarı teslim etmediği müddetçe kullanım hakkını ve zilyetliğini elinde tuttuğu kabul edilir. Bu nedenle TBK m. 314 gereğince kiracının kira bedelini ödeme yükümlülüğü anahtar usulüne uygun biçimde teslim edilene dek sürer.
Anahtar tesliminin yapıldığını ispat etme yükü kiracı üzerindedir. HMK m. 200 uyarınca yasal sınırın üzerindeki işlemler senetle, yani yazılı delille ispatlanmalıdır. Dolayısıyla kiracı, anahtarı teslim ettiğini yazılı bir anahtar teslim tutanağı veya kiraya verenin yazılı ikrarı ile kanıtlamak zorundadır; kiraya verenin açık muvafakati olmadıkça bu konuda tanık dinletilemez. Kiraya veren anahtarı almaktan kaçınırsa, kiracının anahtarı notere tevdi etmesi veya mahkemeden tevdi mahalli tayini istemesi gerekir.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2025/3642, K. 2026/1143, T. 02.03.2026 tarihli kararında da belirtildiği üzere; kiralananın iadesi kural olarak anahtarın teslimi ile gerçekleşecek olup, kiracının kira bedelinden sorumluluğu anahtar teslimine kadar devam eder ve kiracının fiili kullanımı sona ermiş olsa dahi anahtar teslim edilmediği sürece kira borcu devam eder.
Bu süreçte atılması gereken pratik adımlar şunlardır:
- Kiraya veren, kiracı anahtarı teslim etmeden veya yasal tahliye prosedürü tamamlanmadan çilingirle ya da yedek anahtarla içeri girmemelidir. Bu durum konut dokunulmazlığının ihlali iddiasına yol açabilir.
- Kiraya veren, noter aracılığıyla kiracıya ihtarname göndererek taşınmazın anahtarlarının teslim edilmesini ve ödenmeyen kira bedellerinin yatırılmasını ihtar edebilir; ardından ödenmeyen aylar için icra takibi veya alacak davası açabilir.
- Süreçte hazırlanması gereken temel belgeler kira sözleşmesi, banka hesap özetleri, noter ihtarnamesi ve anahtar bizzat teslim alınacaksa iki tarafın imzalayacağı tarihli anahtar teslim tutanağıdır.
Sürecin ve olası bir davanın sonucu, somut olayın belgelerine ve tarafların sunduğu delillere göre değişiklik gösterebilir.