Konut ve çatılı işyeri kirası nedir?

Konut ve çatılı işyeri kirası, oturma amacıyla kullanılan konutlar ile üzerinde çatı bulunan dükkân, büro, mağaza gibi işyerlerine ilişkin kira sözleşmeleridir. Türk Borçlar Kanunu bu sözleşmeler için genel kira hükümlerine ek olarak, kiracıyı koruyan ve büyük bölümü kiracı aleyhine değiştirilemeyen özel kurallar öngörmüştür.

Kapsamı

• Bu hükümler, konut veya çatılı işyeriyle birlikte kullanımı kiracıya bırakılan eşya hakkında da uygulanır.
• Niteliği gereği geçici kullanıma özgülenmiş taşınmazların altı ay ve daha kısa süreyle kiralanmasında uygulanmaz.
• Arsa, tarla veya açık otopark gibi çatısız taşınmazların kiraları genel kira hükümlerine tabidir.

Kiracı lehine başlıca kurallar

• Güvence bedeli üç aylık kira bedelini aşamaz.
• Yenilenen dönemlerde kira artışı TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranıyla sınırlıdır.
• Kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında ödeme yükümlülüğü getirilemez; gecikme hâlinde ceza koşulu veya sonraki kiraların muaccel olacağı yönündeki hükümler geçersizdir.
• Belirli süreli sözleşme, kiracı bildirimde bulunmadıkça bir yıl uzar; kiraya veren sözleşmeyi ancak kanunda sayılan sebeplerle veya on yıllık uzama süresi sonunda sona erdirebilir.
• Fesih bildirimleri yazılı olmalıdır; aile konutunda kiracı, eşinin açık rızası olmadan sözleşmeyi feshedemez.
• Dava yoluyla sona erdirme sebeplerine ilişkin hükümler kiracı aleyhine değiştirilemez.

Uygulamada dikkat edilecekler

Kira sözleşmesinin geçerliliği yazılı şekle bağlı değildir; ancak ispat kolaylığı için yazılı yapılması önerilir. Bu kiralardan doğan uyuşmazlıklar, ilamsız icra yoluyla tahliye hariç, sulh hukuk mahkemesinde görülür ve dava açmadan önce arabulucuya başvurulması zorunludur.

İlgili kavramlar

• Güvence bedeli
• Kira artış sınırı
• Belirli ve belirsiz süreli kira sözleşmesi
• Kira tespit davası
• Kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk

Kaynaklar

1. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, m. 339-356
2. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu, m. 4
3. 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu, m. 18/B