Kiracı için tahliyeli icra takibi başlattım, 30 gün dolunca ne olur?

Tahliye talepli icra takibinde (Örnek No: 13), kiracıya ödeme emrinin tebliğ edilmesiyle birlikte iki ayrı yasal süre işlemeye başlar. Birincisi 7 günlük itiraz süresi, ikincisi ise TBK m. 315 gereğince konut ve çatılı işyeri kiralarında tanınan en az 30 günlük ödeme süresidir. Bu 30 günlük süre, ödeme emrinin kiracıya tebliğ edildiği günü takip eden günden itibaren hesaplanır.

Kiracının bu süreler içindeki tutumuna göre izlenecek yol belirlenir:

- Kiracı 7 gün içinde borca itiraz etmez ve 30 günlük süre içinde de kira borcunu tamamen ödemezse, takip kesinleşir. Ancak yine de doğrudan kapıya gidip tahliye yapılamaz. İİK m. 269/a uyarınca, 30 günlük ödeme süresinin bitiminden itibaren altı ay içinde icra mahkemesine başvurarak kiracının tahliyesini talep etmeniz gerekir.

- Kiracı 7 günlük yasal süre içinde takibe itiraz ederse takip durur. Bu durumda İİK m. 269 uyarınca, itirazın tebliğinden itibaren altı ay içinde icra mahkemesinde itirazın kaldırılması ve tahliye talebiyle dava açmanız zorunludur.

Her iki ihtimalde de tahliye işleminin icra müdürlüğü eliyle fiilen yapılabilmesi için icra mahkemesinin tahliye yönünde karar vermesi şarttır. Mahkeme kararı olmadan kiracının eşyalarını dışarı atmak veya kilidi değiştirmek hukuka aykırıdır ve cezai sorumluluk doğurur.

Nitekim Yargıtay 12. Hukuk Dairesi, E. 2023/8942, K. 2024/267, T. 11.01.2024 tarihli kararında, örnek 13 ödeme emri tebliğ edilen borçluya tanınan 30 günlük yasal ödeme süresi dolmadan icra mahkemesinden tahliye istenemeyeceğini ve bu süre dolmadan açılan tahliye taleplerinin reddedilmesi gerektiğini açıkça belirtmiştir. Bu nedenle davanın süresinden önce açılmaması da büyük önem taşır.

İzlemeniz gereken pratik adımlar şunlardır:

1. PTT tebligat mazbatasını kontrol ederek ödeme emrinin kiracıya tam olarak hangi tarihte tebliğ edildiğini tespit edin.
2. Tebliğ tarihini izleyen günden başlayarak 30 tam günün dolmasını bekleyin.
3. Kiracı ödeme yapmadıysa ve itiraz etmediyse, yetkili icra mahkemesine müracaat ederek tahliye davası açın.
4. Mahkemeden tahliye kararı aldıktan sonra bu kararı icra dairesine sunarak icra memurları ve gerekirse kolluk kuvveti eşliğinde taşınmazın resmi yoldan tahliyesini isteyin.

Davanın seyri ve tahliye süreci; tebligatın usulüne uygun yapılıp yapılmadığına ve somut olayın belgelerine göre değişiklik gösterebilir.