İcra yoluyla tahliye nedir?

İcra yoluyla tahliye (ilamsız tahliye), kiraya verenin mahkemede dava açmadan, doğrudan icra dairesine başvurarak kiralananın boşaltılmasını istemesidir. Kanun bu yolu, ispatı görece kolay olan belirli tahliye sebepleri için öngörmüştür ve dava yoluna göre daha hızlı sonuç alınabilir.

Türleri

• Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle: Kiraya veren, ödenmeyen kira için tahliye istekli takip başlatır. Kiracıya gönderilen ödeme emrinde, borcun kanuni süre içinde ödenmesi, aksi hâlde tahliye isteneceği ihtarı yer alır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında bu ödeme süresi otuz gün, ödeme emrine itiraz süresi ise yedi gündür.
• Yazılı tahliye taahhüdüne dayanarak: Kiracının belirli bir tarihte boşaltacağını yazılı olarak taahhüt ettiği hâllerde, bu tarihten itibaren bir ay içinde takip başlatılabilir; kiracıya tahliye emri gönderilir.

Nasıl ilerler?

Kira bedeline dayalı takipte kiracı süresinde itiraz etmez ve borcu ödemezse, kiraya veren icra mahkemesinden tahliye kararı verilmesini ister. Tahliye taahhüdüne dayalı takipte ise itiraz edilmez ve kiralanan tahliye emrindeki süre içinde boşaltılmazsa, tahliye doğrudan icra dairesince yerine getirilir. Kiracı itiraz ederse takip durur; kiraya veren icra mahkemesinde itirazın kaldırılması ve tahliye ya da genel mahkemede itirazın iptali yoluna gidebilir. Tahliye kararından sonra boşaltma, icra dairesi aracılığıyla yerine getirilir.

Arabuluculukla ilişkisi

Kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunlu olsa da kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin takipler bu zorunluluğun dışında tutulmuştur. Bu istisna icra takibi ve icra mahkemesindeki süreçle sınırlıdır; itiraz üzerine genel mahkemede itirazın iptali ve tahliye davası açılacaksa, Yargıtay uygulamasına göre bu davadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır.

Uygulamada dikkat edilecekler

• Takip talebinde kira sözleşmesi, kiralananın adresi ve ödenmeyen dönemler eksiksiz gösterilmelidir.
• Ödeme emri veya tahliye emri aldıysanız itiraz ve ödeme sürelerini kaçırmamanız gerekir; süreler kısadır.
• Kiracı süre içinde borcun tamamını öderse kira bedeline dayalı tahliye istenemez; ancak aynı kira yılında tekrarlanan gecikmeler iki haklı ihtar sebebine dönüşebilir.

İlgili kavramlar

• Tahliye taahhüdü
• Kiracının temerrüdü
• İki haklı ihtar
• Kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk

Kaynaklar

1. 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu, m. 269-276
2. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, m. 315, 352
3. 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu, m. 18/B