KMK m. 3 hükmüne göre kat mülkiyeti ve kat irtifakı kurulurken, her bağımsız bölümün konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleri ile oranlı olarak arsa payı tahsis edilmesi gerekir. Kanun, payların bağımsız bölümlerin değerleriyle orantılı tahsis edilmediği hallerde her malikin arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabileceğini açıkça belirtmiştir. Bununla birlikte yine aynı madde uyarınca, bağımsız bölümlerin değerinde sonradan meydana gelen çoğalma veya azalma sebebiyle arsa payı değiştirilemez. Dolayısıyla mahkeme, binanın yapıldığı ve tescil edildiği ilk tarihe giderek cephe, manzara, kat, alan ve kullanım amacı gibi unsurları o günün şartlarında bilirkişi marifetiyle değerlendirir.
Konuyla ilgili olarak Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, E. 2017/3027, K. 2018/5622, T. 17.09.2018 tarihli kararında; arsa payı düzenlemesinin yeniden yapılabilmesi için payların bağımsız bölümlerin kuruluş tarihindeki değerleriyle oransız olduğunun ve bu orantısızlığa yol açan somut nedenlerin kanıtlanması gerektiğini vurgulamıştır.
Bu süreçte adım atmak isteyen vatandaşların şu hususlara dikkat etmesi faydalı olacaktır:
- Tapu müdürlüğünden taşınmazın tescil tarihi, onaylı mimari projesi ve yönetim planı temin edilmelidir.
- Kat irtifakı veya kat mülkiyetinin kurulduğu tarihte daireler arasındaki değer farkını ortaya koyabilecek unsurlar (kat, metrekare, cephe, aydınlık alma durumu gibi) belirlenmelidir.
- Dava taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesinde açılmalı ve binadaki diğer tüm bağımsız bölüm malikleri davalı olarak gösterilmelidir.
Davanın kabul edilip edilmeyeceği ve arsa paylarının değişip değişmeyeceği, somut olayın belgelerine ve tescil tarihindeki teknik incelemeye göre değişiklik gösterebilir.