Arsa payı nedir?

Arsa payı, kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulan bir taşınmazda her bağımsız bölüme, o bölümün değeri oranında ayrılan arsa ortaklık payıdır. Tapuda genellikle kesirli bir oran (ör. 40/480) olarak gösterilir ve bağımsız bölümden ayrı olarak devredilemez.

Dayanak

Arsa payının tahsisi ve düzeltilmesi Kat Mülkiyeti Kanunu'nda düzenlenmiştir.

Neyi belirler?

• Ortak giderlere katılım: Kat malikleri, aralarında başka türlü anlaşma yoksa ortak yerlerin sigorta, bakım, koruma ve onarım giderlerine arsa payları oranında katılır. Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ise kural olarak eşit katılım söz konusudur.
• Kurul kararları: Kat malikleri kurulunda bazı kararlar için kat maliklerinin hem sayı hem de arsa payı çoğunluğu aranır.
• Kentsel dönüşüm: Riskli yapıların dönüşümünde karar çoğunluğu, maliklerin arsa payları esas alınarak hesaplanır.
• Yapının ortadan kalkması: Yapı tamamen yok olursa kat maliklerinin arsa üzerindeki hakkı arsa payları oranında devam eder.

Arsa payının düzeltilmesi

Arsa payları bağımsız bölümlerin değerleriyle orantılı olarak belirlenmemişse kat malikleri, kanundaki şartlar çerçevesinde arsa paylarının düzeltilmesi için sulh hukuk mahkemesinde dava açabilir. Düzeltmede kural olarak kat mülkiyetinin kurulduğu tarihteki değerler esas alınır; sonradan bölümlerde yapılan değişiklikler arsa paylarını kendiliğinden değiştirmez. Dava açmadan önce arabulucuya başvurulması gerekir.

Uygulamada dikkat edilecekler

• Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahibine ve yükleniciye bırakılacak bağımsız bölümler ile bunların arsa payları açıkça yazılmalıdır.
• Konut satın alırken tapudaki arsa payının diğer bölümlerle orantılı olup olmadığını kontrol etmeniz, ileride gider paylaşımında ve kentsel dönüşümde sürpriz yaşamamanızı sağlar.

İlgili kavramlar

• Kat mülkiyeti
• Kat irtifakı
• Kat malikleri kurulu
• Kat karşılığı inşaat sözleşmesi

Kaynaklar

1. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, m. 3, 20
2. 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu, m. 18/B