Kiralananın el değiştirmesi nedir?

Kiralananın el değiştirmesi, kira sözleşmesi kurulduktan sonra kiralanan taşınmazın satış, bağışlama, cebri icra gibi herhangi bir sebeple başka bir kişinin mülkiyetine geçmesidir. Kanun bu durumda kira sözleşmesinin sona ermesini değil, yeni malikin sözleşmenin kiraya veren tarafı olmasını öngörür. Kısaca, satış kirayı bozmaz.

Sonuçları

• Yeni malik, kira sözleşmesinin tarafı olur; kiracı sözleşmedeki süre, bedel ve diğer koşullarla taşınmazı kullanmaya devam eder.
• Uygulamada, mülkiyet değişikliğinden haberi olmayan kiracının eski malike iyiniyetle yaptığı ödemelerin kiracıyı borçtan kurtardığı kabul edilir. Bu nedenle yeni malikin değişikliği kiracıya yazılı olarak bildirmesi önemlidir.
• Kira sözleşmesi tapu kütüğüne şerh edilmişse, yeni malik kiracının kiralananı sözleşmeye uygun olarak kullanmasına katlanmak zorundadır.

Yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliye

Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da işyeri ihtiyacı nedeniyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden itibaren bir ay içinde bu durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı davayla sona erdirebilir. Yeni malik dilerse ihtiyaç sebebiyle, sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde dava açma hakkına da sahiptir.

Uygulamada dikkat edilecekler

• Bir aylık bildirim süresi kaçırılırsa yeni malik, altı ay sonra dava açma imkânını kaybeder; ancak sözleşme süresinin bitimine bağlı dava hakkı devam eder.
• İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması burada da aranır; tahliye ettirilen yer haklı sebep olmadan üç yıl boyunca başkasına kiralanamaz.
• Kiracı iseniz yeni malikten gelen bildirimleri ve ödeme talimatını yazılı olarak saklayın.

İlgili kavramlar

• İhtiyaç nedeniyle tahliye
• Tapu şerhi
• Konut ve çatılı işyeri kirası
• Kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk

Kaynaklar

1. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, m. 310, 312, 351, 355