Hukuki dayanak: Türk Medeni Kanunu'nun 706. ve Türk Borçlar Kanunu'nun 237. maddelerine göre taşınmaz satışı ve satış vaadi ancak resmî şekilde (tapuda ya da noterde) yapılırsa geçerlidir. Aranızdaki senet "haricî satış" niteliğindedir ve geçersizdir; satıcı istediği an devirden vazgeçebilir ya da arsayı başkasına satabilir. Bu durumda yalnızca ödediğiniz parayı sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebilirsiniz. Teminat senedi de bu tabloyu değiştirmez; üzerinde "teminat" yazan senetlerin kambiyo senedi olarak icraya konulması dahi tartışmalıdır ve satıcının mal varlığı yoksa senet kâğıt üzerinde kalır. Buna karşılık noterde düzenlenen satış vaadi sözleşmesi tapu kütüğüne şerh edilebilir (TMK 1009); şerh beş yıl boyunca arsayı sonradan satın alanlara ve haciz koyanlara karşı sizi korur ve satıcı devirden kaçınırsa tescile zorlama davası açmanıza imkân verir.
Emsal: Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 15.03.2023 tarihli, 2022/508 E., 2023/226 K. sayılı kararında, resmî şekle uyulmadan yapılan satışta tarafların "ancak sebepsiz zenginleşme hükümleri çerçevesinde verdiklerini geri isteyebileceklerinden" bedelin "denkleştirici adalet ilkesi gereği" dava tarihindeki değeriyle hesaplanacağı belirtilmiştir. Yani geçersiz satışta alıcı arsayı değil, parasının güncellenmiş karşılığını alabilir.
Ne yapmalısınız:
- Kalan ödemeyi tapu devrinden önce yapmayı reddedin; devir günü tapu müdürlüğünde, dekont karşılığı ödeme yapmayı teklif edin.
- Satıcı devri geciktirecekse, ödeme öncesinde noterden satış vaadi sözleşmesi düzenletip tapuya şerh verdirin; masraflar sözleşmede paylaştırılabilir.
- Tapu kaydını alın: arsanın gerçekten satıcı adına olup olmadığını, üzerinde haciz, ipotek ya da başka şerh bulunup bulunmadığını ve imar durumunu kontrol edin. "Tapusu yıkılmadı" ifadesi hisseli bir taşınmaza işaret ediyorsa payın bağımsız olarak devredilip devredilemeyeceğini de sorun.
- Şimdiye kadar yaptığınız ödemeleri dekontla belgeleyin; elden ödeme yapmayın.
Satıcı bu şartlara yanaşmıyorsa, ödeme yapmaktansa ödediğiniz tutarın iadesini ve zararınızı talep etmek daha güvenli bir yol olabilir.
İcra, ceza, kira, aile, ticaret ve bilişim hukuku alanlarında soru-cevap içerikleri hazırlayan doğrulanmış hukukçu profilidir.