Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında kat malikleri ortak yerlerin bakım, onarım, personel ve işletme giderlerine arsa payları veya kanunda belirtilen oranlarda katılmakla yükümlüdür. KMK m. 20 uyarınca, ortak gider veya avans payını ödemeyen kat maliki aleyhine yönetici veya diğer kat maliklerinden her biri tarafından dava açılabilir ya da icra takibi yapılabilir. Ayrıca aynı madde gereğince borcunu ödemeyen kat maliki, ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür.
KMK m. 35 kapsamında yöneticinin görevleri belirlenmiş olup, kat mülkiyetine ilişkin borç ve yükümlerini yerine getirmeyen kat maliklerine karşı dava açılması ve icra takibi yapılması yöneticinin görev ve yetkileri arasında açıkça sayılmıştır. Dolayısıyla site veya apartman yöneticisi, yönetim planında aksi bir hüküm bulunmadıkça herhangi bir ek yetki almaya gerek kalmaksızın icra takibi başlatabilir.
Borçlu malikin icra takibine itiraz etmesi durumunda takip durur. Bu durumda yönetim, İİK m. 68 uyarınca itirazın kendisine tebliğinden itibaren altı ay içinde icra mahkemesine başvurarak itirazın kaldırılmasını talep edebilir veya genel mahkemelerde itirazın iptali davası açabilir.
Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, E. 2018/6362, K. 2019/185, T. 17.01.2019 tarihli kararında; ortak gider alacağının tahsili amacıyla başlatılan icra takibine vaki itirazın iptali davasında, asıl alacağa takip tarihinden tahsil anına kadar aylık yüzde beş gecikme tazminatı uygulanarak takibin devamına karar verilmesi gerektiğini belirtmiştir.
Yönetimin icra takibi sürecinde atabileceği pratik adımlar ve hazırlaması gereken belgeler şunlardır:
- Yönetici olarak seçildiğinizi gösteren noter onaylı kat malikleri kurulu karar defteri,
- Aidat miktarını belirleyen genel kurul kararı ve kesinleşmiş işletme projesi,
- Kat malikinin hangi aylara ait ne kadar borcu olduğunu gösteren ayrıntılı hesap ekstresi,
- Hazırlanan belgelerle birlikte yetkili icra dairesine başvurarak ilamsız icra takibi talebinde bulunulması.
Takibin ve tahsilatın sonucu; yönetim planındaki özel düzenlemelere, kararların usulüne uygun tebliğ edilip edilmediğine ve somut olayın belgelerine göre değişiklik gösterebilir.