KMK m. 20 uyarınca, kat maliklerinden her biri ortak yerlerin bakım, koruma, onarım giderleri ile işletme giderlerine kendi arsa payı oranında; kapıcı, bahçıvan gibi ortak çalışan giderlerine ise eşit olarak katılmakla yükümlüdür. Ortak gider veya avans payını ödemeyen malik hakkında yönetici icra takibi başlatabilir. Ayrıca borcunu zamanında ödemeyen kat malikinden, ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş gecikme tazminatı talep edilebilir.
KMK m. 37 hükmüne göre, kat malikleri kurulunca onaylanmış veya yönetici tarafından hazırlanıp maliklere usulünce tebliğ edilerek kesinleşmiş bir işletme projesi varsa, bu belge İİK m. 68 kapsamında borç ikrarını içeren resmi belge niteliğinde sayılır. Bu durum, borçlunun icra dairesinde yapabileceği haksız itirazların icra mahkemesinde hızlıca kaldırılmasını sağlar.
İcra takibi hazırlığında yönetimin temin etmesi gereken başlıca belgeler şunlardır:
- Yöneticinin seçildiğini ve dava/takip açma yetkisi verildiğini gösteren kat malikleri kurulu karar defteri fotokopisi,
- İlgili döneme ait kat malikleri kurulu toplantı tutanağı ve aidatların kararlaştırıldığı karar metni,
- Varsa kesinleşmiş işletme projesi ve bu projenin kat malikine tebliğ edildiğine dair tebligat parçası veya imza sirküsü,
- Borçlu kat malikinin hangi aylara ait ne kadar borcu olduğunu, asıl alacak ve gecikme tazminatı ayrımıyla net olarak gösteren muavin defter veya cari hesap ekstresi.
İcra takip talebinde ve borçluya gönderilecek ödeme emrinde; talep edilen alacağın hangi aylara ait ortak gider (aidat) veya avans olduğu açıkça gösterilmeli ve KMK m. 20 gereğince işletilen aylık yüzde beş gecikme tazminatı asıl alacaktan ayrı bir kalem olarak belirtilmelidir.
Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, E. 2017/5723, K. 2019/292, T. 21.01.2019 tarihli kararında; icra takibine konu ortak gider alacağının varlığının ispatı için öncelikle kat malikleri kurulu kararı veya usulünce kesinleşmiş işletme projesinin sunulması gerektiğini, bunların bulunmaması halinde ise yapılan harcamalara ilişkin fatura ve makbuzlarla alacağın ispatlanabileceğini belirtmiştir.
Hukuki süreçlerin başarıya ulaşması ve tahsilatın gecikmemesi, sunulan tebligatların usulüne uygunluğuna ve somut olayın belgelerine göre değişiklik gösterebilir. Bu nedenle takip başlatılmadan önce belgelerin eksiksiz bir biçimde incelenmesi önemlidir.