Hukuki dayanak: 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20. maddesine göre kat malikleri, ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderlerine kendi arsa payı oranında katılmakla yükümlüdür. Aynı maddenin (c) bendi, kat maliklerinin ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek ya da kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle gider payını ödemekten kaçınamayacağını açıkça yazar. Birinci kat savunması tam olarak bu maddeyle kapatılmıştır. Gider payını ödemeyen kat maliki hakkında yönetici ya da kat maliklerinden her biri dava açabilir, icra takibi yapabilir; ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür.
Karar nasıl alınır: 19. maddeye göre kat malikleri binanın sağlamlığını korumakla yükümlüdür. Anayapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğu mahkemece tespit edilmişse onarım ve güçlendirme için kat maliklerinin rızası aranmaz. Böyle bir tespit yoksa kapsamlı güçlendirme için kat malikleri kurulunda nitelikli çoğunluk gerekebilir; olağan onarımlar ise kurulun olağan çoğunluk kararıyla yapılır. Bina ağır hasarlıysa 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı tespiti ve buna bağlı süreç de gündeme gelir.
Emsal: Yargıtay 5. Hukuk Dairesi'nin 24.05.2021 tarihli, 2020/8097 E., 2021/7566 K. sayılı kararında, Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20. maddesindeki, kat malikinin "kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz" kuralı gözetilerek, ortak gideri ödemeyen kat malikinin icra takibine itirazının iptaline ve icra inkâr tazminatına ilişkin hüküm onanmıştır. Birinci kat maliklerinin asansör savunması da bu kural karşısında sonuç doğurmaz.
Ne yapmalısınız:
- Önce resmi hasar tespit sonucunu (az, orta, ağır hasar) ve bir inşaat mühendisinden güçlendirme projesi ile maliyet raporu alın.
- Kat malikleri kurulunu usulüne uygun toplantıya çağırın; onarım kapsamını, bütçeyi ve arsa payına göre dağılımı karara bağlayın, kararı tüm maliklere tebliğ edin.
- Ödemeyen maliklere yazılı ihtar gönderin; sonuç alamazsanız yönetici sıfatıyla icra takibi başlatın. Alacak icra takibiyle istenebilir; dava yoluna gidilecekse kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında dava öncesi arabuluculuk zorunludur.
- Karşı çıkanlar kurulu kilitliyorsa ya da karar alınamıyorsa sulh hukuk mahkemesinden 33. madde uyarınca hâkimin müdahalesini isteyebilirsiniz; mahkeme güçlendirmenin zorunlu olduğunu tespit edip gerekli kararı verebilir.
- Can güvenliği riski varsa belediyeye bildirin; acil tehlike hâlinde idare de müdahale edebilir.
İcra, ceza, kira, aile, ticaret ve bilişim hukuku alanlarında soru-cevap içerikleri hazırlayan doğrulanmış hukukçu profilidir.