İçeriğe geç
Gezinti
Hesap
Soru sor
Metin boyutu
Genişlik
Renk
Ana Sayfa › Emsal Kararlar › Karar özeti

Yargıtay 8. HD. 2018/7253 E. 2020/6933 K. 09.11.2020 T.

Uyuşmazlık

Davacının dava konusu taşınmaz payını yargılama sırasında devretmesinin elatmanın önlenmesi davasındaki taraf sıfatına ve yeni malikin davaya katılmasına etkisi. Paylı mülkiyette kira sözleşmesinin geçerliliği için pay ve paydaş çoğunluğunun gerekip gerekmediği. Sözlü veya zımni kira sözleşmesinin geçerliliği ile kiracılık savunmasının ispat yükü ve yıllık kira bedeline göre senetle ispat zorunluluğu. Kira ilişkisi kanıtlanamayan kullanıcılardan ecrimisil istenmesinin koşulları, ecrimisilin keşif ve uzman bilirkişi raporuyla hesaplanması, karar düzeltme yolu ve harcın iadesi.

Olayın özeti

Paylı mülkiyetteki meskenin yarı pay sahibi, evi kiraya vermek amacıyla anahtarı komşusuna bırakmış; davalıların kira anlaşması yapılmadan eve yerleştiğini ileri sürerek tahliye ve ecrimisil istemiştir. Davalılar aylık 250,00 TL bedelle sözlü kira anlaşmasına dayanmış, yerel mahkeme kiracılık bulunduğu ve haksız işgal olmadığı gerekçesiyle davayı reddetmiştir. Davacı, yerel mahkeme kararından sonra taşınmazdaki yarı payını üçüncü kişiye satmıştır.

Mahkemenin değerlendirmesi

1) Dava konusu payın devri: Dava açıldıktan sonra dava konusu mal veya hakkın üçüncü kişiye devri mümkündür; HMK 125/2 uyarınca devralan kişi davacı yerine geçer ve dava kaldığı yerden devam eder. Davacının payını satmasıyla elatmanın önlenmesi yönünden aktif husumet ehliyeti sona erdiğinden dava yeni malike ihbar edilmeli; yeni malik takip edeceğini bildirirse yargılama sürdürülmeli, aksi halde bu talep hakkında duruma göre karar verilmelidir.

2) Paylı mülkiyette kiralama çoğunluğu: Paylı mülkiyetteki taşınmazın geçerli biçimde kiraya verilmesi için TMK 691 ve 6.5.1955 tarihli 12/18 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca pay ve paydaş çoğunluğu gerekir. Somut olayda bu çoğunluğa sahip olmayan davacının kiralama yetkisi bulunmadığından kira sözleşmesi bu nedenle geçersizdir.

3) Kira sözleşmesinde şekil serbestisi: Özel yasa hükümleri saklı kalmak üzere taşınır ve taşınmaz kiralarında geçerlilik biçim koşuluna bağlı değildir. Tarafların esaslı unsurlarda anlaşması halinde sözleşme yazılı, sözlü veya zımni olarak kurulabilir; sözleşmenin varlığı ve geçerliliği sabit olduğunda kullanıma haksız işgal olarak yaklaşılamaz.

4) Kiracılık savunmasında senetle ispat: Kiracılık savunmasını ileri süren davalı kira sözleşmesinin varlığını ispatlamalıdır; kira ilişkisi hukuki işlem olduğundan metinde belirtilen 2.500 TL sınırı yıllık kira tutarına göre uygulanır. Senetle ispat gereken hallerde açık muvafakat ve kanuni istisnalar gözetilir; somut olayda aylık 250,00 TL, yıllık 3.000,00 TL bedelle ileri sürülen kira sözleşmesinin yazılı delille ispatı gerekir.

5) Ecrimisilde kötüniyet ve ispat: Ecrimisil, hak sahibinin hak sahibi olmayan kötüniyetli zilyetten isteyebileceği haksız işgal tazminatıdır; davalının kötüniyetli müdahalesi duraksamaya yer vermeyecek biçimde kanıtlanmalıdır. Özel düzenleme bulunmadıkça, iddia edilen vakıaya bağlanan hukuki sonuçtan lehine hak çıkaran taraf ispat yükünü taşır.

6) Kiracılığın kanıtlanamamasının sonucu: Davalılar yazılı kira sözleşmesi sunmadıkları gibi kira bedelinin ödendiğini ve davacı tarafından tahsil edildiğini gösteren delil de sunamamıştır. Daire, bu durumda davalıların fuzuli şagil kabul edilmesi ve kira ilişkisi ispatlanamadığından ecrimisil talebinin kabul edilmesi gerektiğini belirtmiştir.

7) Ecrimisil hesabında keşif ve bilirkişi: Tarafların delilleri toplanmalı, emsal kira sözleşmesi sunmaları için süre ve imkân tanınmalı ve yeniden yerinde keşif yapılmalıdır. Gayrimenkul değerlendirme uzmanı, emlakçı bilirkişisi ve inşaat mühendisinden oluşan üç kişilik heyet; taşınmazın büyüklüğü, niteliği, yöredeki rayiç ve çevre özelliklerini dikkate alarak bilimsel verilere uygun ve denetlenebilir ecrimisil hesabı hazırlamalıdır.

8) Karar düzeltme ve harç iadesi: Hüküm HMK geçici 3 yollamasıyla HUMK 428 uyarınca bozulmuş; HUMK 440/III-1, 2, 3 ve 4 bentleri gereğince karar düzeltme yolu kapalı tutulmuştur. Peşin harcın istek halinde temyiz edene iadesine karar verilmiştir.

Sonuç

Davacı vekilinin temyiz itirazları kabul edilerek ret kararı bozulmuştur. Elatmanın önlenmesi yönünden yeni malike davanın ihbar edilmesi ve takip iradesine göre yargılamanın sürdürülmesi veya talep hakkında duruma göre karar verilmesi; pay ve paydaş çoğunluğu bulunmadığı ve kiracılık yazılı delille kanıtlanamadığı gözetilerek, deliller toplandıktan ve yeniden keşif ile uzman bilirkişi incelemesi yapıldıktan sonra ecrimisil talebinin kabul edilmesi gerektiği belirtilmiştir. Karar düzeltme yolunun kapalı olduğuna ve peşin harcın istek halinde temyiz edene iadesine oybirliğiyle karar verilmiştir.

Kararda değinilen mevzuat

  • 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu 125
  • 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu 125/2
  • 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu 691
  • 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu 190
  • 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu 6
  • 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu 189/3
  • 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu 200/I
  • 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu 200/II
  • 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu 201
  • 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu 203

Kaynak ve kullanım

Kararın tam metnini ayrı sekmede okuyabilirsiniz. Kaynak: Yargıtay resmî karar arama.

Karar, kendi uyuşmazlığı ve karar tarihindeki değerlendirmesiyle okunmalıdır. Sonraki mevzuat ve içtihat değişikliklerini, somut olayın koşullarını ve varsa karşı oyu ayrıca değerlendirin.

Benzer kararlar

Diğer yayımlanmış kararlar