Uyuşmazlık
Kira bedelinin TBK 344/3 uyarınca hak ve nesafet esaslarıyla belirlenmesi yerinde midir? İnternet ilanlarındaki taşınmazlar görülmeden ilan ortalamalarıyla hesaplanan ve itirazları karşılamayan bilirkişi raporu hükme esas alınabilir mi? Emsal sözleşmelerin toplanması, bilirkişi kurulunun oluşturulması, taşınmazların incelenmesi ve makul kira bedelinin belirlenmesinde hangi yöntem izlenmelidir? Bozma karşısında diğer temyiz itirazlarının incelenmesi gerekir mi?
Olayın özeti
Kiraya veren, özel okul olarak kullanılan altı bağımsız bölüm için 01.01.2023-31.12.2023 döneminin yıllık kira bedelinin brüt 3.894.000,00 TL olarak tespitini istemiştir. Kiracı, ek protokol nedeniyle tespit davası açılamayacağını ve taşınmazları kullanılabilir hâle getirmek için yaptığı harcamaların dikkate alınması gerektiğini savunmuştur. İlk Derece Mahkemesi, bilirkişi raporuyla belirlenen boş kira değerinden %10 indirim yaparak yıllık brüt 3.568.320,00 TL kira bedeline hükmetmiş; tarafların istinaf başvuruları esastan reddedilmiştir.
Mahkemenin değerlendirmesi
1) İnternet ilanlarına dayalı yetersiz rapor: İnternet ilanlarındaki taşınmazlar görülüp değerlendirilmeden, ilanların ortalamasından birim değer çıkarılarak hazırlanan rapor somut olayda kira tespitine yeterli değildir. Daire, bu yöntemle düzenlenen ve davalının itirazlarını da karşılamayan bilirkişi raporunun hükme esas alınamayacağını kabul etmiştir.
2) Rapor itirazlarının gerekçeyle karşılanması: Bilirkişi raporuna ve rapora bağlı hesaplamalara yönelik itirazlar karşılanmalı, bu konuda gerekçe oluşturulmalıdır. İtirazlar karşılanmadan ve gerekçelendirme yapılmadan hüküm kurulması eksik incelemedir.
3) Hak ve nesafet esasının uygulanması: Daire, somut uyuşmazlıkta kira bedelinin TBK 344/3 uyarınca hak ve nesafet ilkelerine göre belirlenmesi gerektiğine ilişkin derece mahkemelerinin değerlendirmesini isabetli bulmuştur. Bozma, bu esasın uygulanmasına değil, kira bedelini belirleyen incelemenin yetersizliğine dayanmaktadır.
4) Emsallerin toplanması ve yerinde inceleme: Tarafların bildirdiği emsal kira sözleşmelerinin asılları veya onaylı örnekleri dosyaya alınmalı ve kiralananın niteliklerine uygun üç kişilik bilirkişi kurulu oluşturulmalıdır. Kiralanan ile taraf emsalleri tek tek görülüp incelenmeli, gerekli ölçüm ve incelemelerle veriler somutlaştırılmalıdır.
5) Emsallerin somut gerekçelerle karşılaştırılması: Emsaller, dava konusu taşınmazla konum, çevre, nitelik, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süresi ve kira bedeline etki eden diğer özellikler yönünden ayrı ayrı karşılaştırılmalıdır. Her birinin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalıdır.
6) Boş kira değeri ve makul bedel: Taşınmazın boş olarak yeniden kiraya verilmesi hâlinde getirebileceği kira bedeli belirlenmelidir. Hâkim, bu bedeli dikkate alarak hak ve nesafete ve özellikle tarafların kira sözleşmesinden bekledikleri amaçlara uygun makul kira bedeline hükmetmelidir.
7) Diğer temyiz itirazlarının incelenmemesi: Bilirkişi incelemesinin yetersizliği nedeniyle verilen bozma karşısında tarafların diğer temyiz itirazları şimdilik incelenmemiştir. Bu nedenle indirim oranı, vergi uygulaması, harç, vekâlet ücreti ve diğer itirazlar hakkında Dairenin esasa ilişkin ayrı bir değerlendirmesi bulunmamaktadır.
Sonuç
Kira bedelinin hak ve nesafet esaslarıyla belirlenmesi yerinde bulunmakla birlikte, internet ilanlarına dayanan, yerinde emsal incelemesi içermeyen ve davalının itirazlarını karşılamayan raporla hüküm kurulması eksik inceleme sayılmıştır. Bölge Adliye Mahkemesinin istinaf başvurularını esastan reddeden kararı ortadan kaldırılmış, İlk Derece Mahkemesi kararı taraflar yararına bozulmuş ve diğer temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine yer olmadığına karar verilmiştir. Peşin temyiz karar harçlarının istek hâlinde iadesine ve dosyanın İlk Derece Mahkemesine, karar örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine oy birliğiyle karar verilmiştir.
Kararda değinilen mevzuat
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu 344/3
- 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu 373/1
- 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu 371
- 18.11.1964 tarihli ve 2/4 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı
Kaynak ve kullanım
Kararın tam metnini ayrı sekmede okuyabilirsiniz. Kaynak: Yargıtay resmî karar arama.
Karar, kendi uyuşmazlığı ve karar tarihindeki değerlendirmesiyle okunmalıdır. Sonraki mevzuat ve içtihat değişikliklerini, somut olayın koşullarını ve varsa karşı oyu ayrıca değerlendirin.
Benzer kararlar
- Yargıtay 3. HD. 2025/3054 E. 2026/57 K. 13.01.2026 T.Beş yıllık sürenin dolduğu kira ilişkisinde yeni dönem kira bedeli hak ve nesafet ilkelerine göre belirlenebilir mi? Kira tespitinde kullanılan bilirkişi…
- Yargıtay 3. HD. 2017/12053 E. 2019/6114 K. 03.07.2019 T.Depozitonun kiralanana verilen zarara mahsup edildiği savunması karşısında, kiracının depozito iadesi için başlattığı takibe yapılan itirazın iptali talebi…
- Yargıtay 3. HD. 2025/3450 E. 2026/1141 K. 03.03.2026 T.Kira ilişkisinin başlangıcına dair tarafların iddiaları ve sundukları deliller karşısında hâkimin davayı aydınlatma ödevi ve delilleri serbestçe değerlendirme…
- Yargıtay 4. HD. 2021/9248 E. 2022/3263 K. 23.02.2022 T.Arkadaş olan sürücü ve yolcu arasındaki taşıma hatır taşıması sayılarak tazminattan %20 indirim yapılmasını gerektirir mi? Hatır taşımasında indirim…
- Yargıtay 11. HD. 2022/2667 E. 2023/6288 K. 30.10.2023 T.YİDK kararının iptali ve çoklu tasarımın hükümsüzlüğü davasında, hükme esas alınan bilirkişi raporunda tescile konu tasarımlardan biri hakkında yenilik ve…