Uyuşmazlık
Konut kirasında sözleşmesel artış şartı ile TBK 344'ün 2019 değişikliği öncesindeki üretici fiyat endeksi sınırı, 01.07.2012 öncesi ve sonrası dönemlerde nasıl uygulanır? Çelişen bilirkişi hesapları giderilmeden kira farkına hükmedilebilir mi? Yazılı fesih bildirimi ve sözleşmesel ihbar koşulları yerine getirilmeden erken tahliye eden kiracı, yeniden kiraya verme için gereken makul süre kira tazminatından sorumlu mudur? Fesih ihbar süresi makul yeniden kiralama süresi sayılabilir mi? Depozitonun iade koşulları ve hasar bedelinden mahsubu nasıl değerlendirilmelidir?
Olayın özeti
Kiraya veren, 01.09.2010 başlangıç tarihli konut kirasının 31.01.2014 tarihinde tahliyesinden sonra eksik ve ödenmemiş kira, hor kullanım bedeli, tespit gideri ve makul süre kira tazminatı istemiştir. Mahkeme kira, hasar ve işlemiş faiz için toplam 5.025 TL'ye hükmedip makul süre tazminatını reddetmiş; taraflar kararı temyiz etmiştir. Dosyada kira hesapları çelişmiş, yeniden kiralama için makul süre iki ay belirlenmiş ve hükümde 1.500 TL depozitonun hasardan gerçekte düşülmediği anlaşılmıştır.
Mahkemenin değerlendirmesi
1) Kira artışının dönemsel sınırı: Sözleşmesel artış şartı tarafları bağlamakla birlikte TBK 344'teki kira artışı sınırlaması kiracıyı koruyucu ve kamu düzenine ilişkindir. Kira farkı hesabında 01.07.2012 öncesi için sözleşmedeki artış şartı; sonrası için ise 2019 değişikliği öncesindeki TBK 344 uyarınca üretici fiyat endeksini aşmayan ve sözleşme hükümlerini de gözeten artış uygulanmalı, yapılan kira ödemeleri hesaplanan bedelden düşülmelidir.
2) Çelişkili kira farkı hesapları: Kira farkı konusunda birbiriyle çelişen bilirkişi hesapları arasındaki çelişki giderilmeden hüküm kurulamaz. TBK 344'ün emredici sınırlaması değerlendirilmeden hazırlanmış rapora dayanılması eksik inceleme ve yanılgılı değerlendirmedir.
3) Erken tahliyede makul süre: Sözleşme süresine veya fesih dönemine uymadan erken tahliye eden kiracının sözleşmeden doğan borçları, kiralananın aynı şartlarda yeniden kiraya verilebileceği makul süre boyunca devam eder. Kiraya veren yeniden kiralama konusunda gayret göstererek zararın artmasını önlemelidir; zarar, tahliyeden aynı koşullarla yeniden kiraya verilebilecek tarihe kadar boş kalınan sürenin kira bedelidir.
4) Fesih bildiriminin yazılı şekli: Konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildiriminin geçerliliği yazılı şekle bağlıdır; sözlü bildirim savunması bu koşulu karşılamaz. Somut olayda 20.12.2013 tarihli noter ihtarı sözleşmedeki fesih ihbar koşullarına uygun bulunmadığından, 31.01.2014 tarihli tahliye sözleşme süresi dolmadan yapılan erken tahliye kabul edilmiştir.
5) İhbar süresi ve yeniden kiralama: Sözleşmedeki fesih ihbar süresi, kiralananın yeniden kiraya verilmesi için gereken makul süre yerine kullanılamaz. Uzman bilirkişinin makul süreyi iki ay olarak belirlediği olayda kiracı, tahliyeye kadar ödenmemiş kiralar yanında tahliyeden itibaren iki aylık makul süre kira tazminatından da sorumludur.
6) Depozitonun sözleşmesel iade koşulları: Somut sözleşmedeki özel şart gereğince depozitonun iadesi, kiralananın tahliyede tam ve sağlam teslimine ve kiracının sözleşmeden doğan borcunun bulunmamasına bağlıdır. Zararlar ve yapılmamış ödemeler depozitodan düşülür; kalan varsa kiracıya iade edilir.
7) Hasardan depozito mahsubu: Bilirkişi raporunda 2.875,99 TL olarak belirlenen hasar bedeli, 1.500 TL depozito henüz düşülmemiş tutardır. Bu tutarı mahsup edilmiş sayarak tamamına hükmetmek yerine depozito düşülmeli, yalnızca depozitoyu aşan hasar bedeli hüküm altına alınmalıdır.
Sonuç
Tarafların diğer temyiz itirazları reddedilmiştir. Kira farkının dönemlere göre uygulanacak artış kuralları gözetilmeden ve rapor çelişkisi giderilmeden hesaplanması ile iki aylık makul süre kira tazminatının reddedilmesi nedenleriyle davacı kiraya veren yararına; depozitonun hasar bedelinden düşülmemesi nedeniyle davalı kiracı yararına hüküm bozulmuştur. Peşin temyiz harçlarının istek hâlinde iadesine, karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere oy birliğiyle karar verilmiştir.
Kararda değinilen mevzuat
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu 344
- 7161 sayılı Kanun 56
- 7161 sayılı Kanun 69
- Türk Borçlar Kanununun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkında Kanun 2
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu 325
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu 112
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu 52
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu 348
- 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu 428
- 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu 440
Kaynak ve kullanım
Kararın tam metnini ayrı sekmede okuyabilirsiniz. Kaynak: Yargıtay resmî karar arama.
Karar, kendi uyuşmazlığı ve karar tarihindeki değerlendirmesiyle okunmalıdır. Sonraki mevzuat ve içtihat değişikliklerini, somut olayın koşullarını ve varsa karşı oyu ayrıca değerlendirin.
Benzer kararlar
- Yargıtay 3. HD. 2017/8681 E. 2018/10302 K. 18.10.2018 T.Depozito iadesi davasında kiracının temyizinin parasal kesinlik sınırı nedeniyle incelenip incelenemeyeceği; anahtarın notere bırakılması hâlinde tahliye…
- Yargıtay 3. HD. 2025/4720 E. 2025/5281 K. 05.11.2025 T.Belirli süreli çatılı işyeri kirasında on yıllık uzama süresi nasıl hesaplanır ve sebep göstermeksizin fesih hangi bildirim koşullarına bağlıdır? Fesih…
- Yargıtay 3. HD. 2017/10232 E. 2017/5629 K. 19.04.2017 T.Erken tahliye sebebiyle kiralananın makul sürede yeniden kiraya verilmesi sırasında, yeni kiranın eskisinden daha yüksek olmasının kiracının sorumlu olduğu…
- Yargıtay 3. HD. 2019/5073 E. 2020/3938 K. 07.07.2020 T.Kira sözleşmesinde erken tahliye için feshi ihbar süresi kararlaştırılmış olması hâlinde kiracının kaç aylık makul süre kira bedelinden sorumlu tutulacağı ve…
- Yargıtay HGK 2019/550 E. 2022/576 K. 19.04.2022 T.Kira süresi dolmadan kiralananın tek taraflı erken tahliyesi hâlinde kiracının makul süre kira bedelinden sorumluluğunun, sözleşmede yer alan feshi ihbar…