Miras kalan evde oturan mirasçı: ecrimisil ve ortaklığın giderilmesi

Mirasbırakanın birden fazla mirasçısı varsa terekedeki ev, paylaşma yapılana kadar bütün mirasçılara birlikte aittir. Uygulamada evde çoğu zaman mirasbırakanla birlikte yaşamış bir çocuk veya sağ kalan eş oturmaya devam eder; diğer mirasçılar ise ya evden pay ister ya da kullanım karşılığı talep eder. Bu talebin hukuki adı ecrimisildir: malikin, malını haksız olarak kullanan iyiniyetli olmayan zilyetten isteyebileceği bir tür haksız işgal tazminatı (4721 sayılı Türk Medeni Kanunu (TMK) m. 995).

Mirasçılar arasındaki ecrimisil talebi, yabancı birinin işgalinden farklı kurallara tabidir. Aşağıda bu kurallar ile evdeki ortaklığı kalıcı olarak sona erdiren paylı mülkiyete geçiş ve ortaklığın giderilmesi yolları, 31.07.2026'da yürürlüğe giren 7589 sayılı Kanunun getirdiği ihale değişikliği de dahil olmak üzere ele alınmaktadır.

Mirasçılar arasındaki mülkiyet: elbirliği

Birden çok mirasçı varsa mirasın geçmesiyle birlikte, paylaşmaya kadar terekedeki bütün hak ve borçları kapsayan bir miras ortaklığı doğar; mirasçılar terekeye elbirliğiyle sahip olur (TMK m. 640). Elbirliği mülkiyetinde ortakların belirli payları yoktur, her birinin hakkı malın tamamına yayılır ve yönetim ile tasarruf işlemleri için kural olarak oybirliği gerekir (TMK m. 701, 702). Bu nedenle bir mirasçı tapuda evin belli bir payını tek başına satamaz.

Mirasçılık sıfatı, sulh hukuk mahkemesinden veya noterden alınan mirasçılık belgesiyle gösterilir (TMK m. 598). Mirasçılardan biri sulh mahkemesinden miras ortaklığına paylaşmaya kadar bir temsilci atanmasını isteyebilir; her mirasçı terekedeki hakların korunmasını tek başına da isteyebilir ve bu korumadan bütün mirasçılar yararlanır (TMK m. 640, 702).

Ecrimisil için intifadan men şartı

Yargıtay'ın yerleşik uygulamasına göre paydaşlar ve mirasçılar birbirinden ancak "intifadan men" koşulu gerçekleşmişse ecrimisil isteyebilir. Yargıtay bunu "men edilmedikçe paydaşlar birbirlerinden ecrimisil isteyemezler" sözleriyle ifade eder (Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, 02.10.2024, 2024/2585 E., 2024/4223 K.). İntifadan men, ecrimisil istenen dönemden önce davacı mirasçının taşınmazdan veya gelirinden yararlanma isteğini evi kullanan mirasçıya bildirmiş olması demektir ve her türlü delille ispat edilebilir.

Aynı karara göre elbirliği mülkiyetinde bir mirasçı, diğerlerinin onayını almadan veya miras ortaklığına temsilci atanmasını beklemeden, kendisini ortak taşınmazdan yararlanmaktan alıkoyan mirasçıya karşı tek başına ecrimisil davası açabilir. Davacının payına karşılık çekişmesiz kullandığı bir bölüm varsa ecrimisil davası dinlenmez; payından az yer kullandığını düşünen mirasçının yolu ortaklığın giderilmesidir. Söz konusu kararda, babasının sağlığında anne ve babasıyla birlikte yaşadığı dairede babasının ölümünden sonra da oturmaya devam eden mirasçıya karşı açılan dava, diğer mirasçıların aynı binadaki başka bölümleri kullandığı ve intifadan men ispat edilemediği için reddedilmiştir.

İntifadan men aranmayan hâller

Yargıtay kararlarında bu koşulun aranmadığı hâller şöyle sayılmaktadır (Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, 02.10.2024, 2024/2585 E., 2024/4223 K.):

• taşınmazın kamu malı olması;
• bağ, bahçe gibi doğal ürün veren ya da konut, işyeri gibi kiraya verilerek gelir elde edilen yerlerden olması;
• evi kullanan mirasçının taşınmazın tamamında hak iddia etmesi ve diğerlerinin paydaşlığını inkâr etmesi;
• mirasçılar arasındaki bir kullanım anlaşmasıyla herkesin yararlanacağı bölümün belirlenmiş olması;
• davacının aynı taşınmaz için daha önce el atmanın önlenmesi, ortaklığın giderilmesi, ecrimisil gibi bir dava açmış veya icra takibi yapmış olması.

Yukarıdaki kararda görüldüğü gibi, mirasçının evde bizzat oturduğu durumlarda Yargıtay intifadan men şartını aramaktadır; kira geliri istisnası daha çok evin üçüncü bir kişiye kiralanıp gelir elde edildiği durumlarda gündeme gelir.

Zamanaşımı, tutar ve görevli mahkeme

Yargıtay, kararlarında atıf yaptığı 25.05.1938 tarihli ve 29/10 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca ecrimisil davalarını beş yıllık zamanaşımına tabi tutmakta ve bu süreyi dava tarihinden geriye doğru hesaplamaktadır (Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, 02.10.2024, 2024/2585 E., 2024/4223 K.). Dolayısıyla en fazla son beş yıl için, intifadan men gerekiyorsa da yalnızca bildirimden sonraki dönem için ecrimisil istenebilir. Tutar, bilirkişinin belirlediği emsal kira bedeli esas alınarak davacının miras payı oranında hesaplanır. Dava asliye hukuk mahkemesinde görülür. Paydaşlar arası ecrimisil, 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanununun (HUAK) 18/B maddesinde sayılan uyuşmazlıklar arasında yer almadığından bu dava için kanunda dava şartı arabuluculuk öngörülmemiştir.

İhtarname: ne zaman ve nasıl gönderilmeli

Ecrimisil istemek isteyen mirasçının ilk adımı, evi kullanan mirasçıya noter aracılığıyla ihtarname göndermektir. İhtarnamede gönderenin mirasçı sıfatı ve miras payı, taşınmazın tapu bilgileri ve taşınmazdan yararlanmak istediği açıkça yazılmalı; birlikte kullanım, payına düşen kullanım bedelinin ödenmesi veya yazılı bir kullanım anlaşması yapılması gibi seçenekler belirtilmelidir. Ecrimisil kural olarak ihtarnamenin tebliğinden sonraki dönem için istenebildiğinden, ihtarı geciktirmek doğrudan hak kaybı demektir.

İhtarnameyi alan mirasçı için sessiz kalmak çözüm değildir. Ya diğer mirasçıların kullanımına imkân tanımalı ya da bedeli ve ödeme biçimini gösteren yazılı bir anlaşma yapmalıdır. Taşınmaz için geçerli bir kira ilişkisi kurulmuşsa paydaşlar ecrimisil değil, kira bedelinden kendi paylarına düşeni isteyebilir (paylı mülkiyet bakımından Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 22.11.2023, 2022/301 E., 2023/1139 K.).

Kalıcı çözümler: paylı mülkiyete geçiş ve ortaklığın giderilmesi

Paylı mülkiyete geçiş

Elbirliği, bütün mirasçıların tapu müdürlüğüne birlikte başvurmasıyla paylı mülkiyete çevrilebilir. Anlaşma yoksa bir mirasçı sulh hâkiminden dönüştürme isteyebilir; hâkim diğer mirasçıları belirlediği süre içinde itiraza çağırır, haklı bir itiraz ileri sürülmez veya bu süre içinde paylaşma davası açılmazsa paylı mülkiyete geçilmesine karar verir (TMK m. 644). Paylı mülkiyette her mirasçının belirli bir payı olur ve payını tek başına satabilir; bu durumda diğer paydaşlar yasal önalım hakkını kullanabilir. 7571 sayılı Kanunla önalım hakkının satıştan itibaren azami kullanım süresi iki yıldan bir yıla indirilmiş (bildirimden itibaren üç aylık süre korunmuştur) ve önalım davasında hâkimin belirlediği rayiç bedelin yatırılması zorunlu hâle getirilmiştir (TMK m. 732–734).

Ortaklığın giderilmesi

Her mirasçı, sözleşme veya kanun gereğince ortaklığı sürdürmekle yükümlü olmadıkça her zaman paylaşmayı isteyebilir (TMK m. 642). Uzlaşma sağlanamazsa ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davası açılır. Dava, taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde görülür (6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK) m. 4/1-b, 12) ve bütün mirasçıların davada yer alması gerekir. 01.09.2023'ten bu yana taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır (HUAK m. 18/B/1-b).

Mahkeme önce aynen bölmenin mümkün olup olmadığını inceler; bölme önemli değer kaybı olmadan mümkün değilse açık artırmayla satışa karar verilir (TMK m. 699). 7589 sayılı Kanunla 2004 sayılı İcra ve İflas Kanununun (İİK) 114. maddesine eklenen hükme göre, bütün maliklerin miras yoluyla edindiği ve mirasçılar dışında üçüncü kişinin malik olmadığı taşınmazlarda birinci artırma yalnızca malik mirasçılar arasında yapılır ve bu artırmada teklif muhammen bedelin tamamından az olamaz. Bu usul bir defaya mahsus uygulanır; sonuç alınamazsa ikinci artırma genel usule göre yapılır. Yeni kural, 31.07.2026'dan önce ilanı yapılmış artırmalara uygulanmaz.

Pratik adımlar

Evde oturmayan mirasçılar için

1. Mirasçılık belgesini ve güncel tapu kaydını edinin; gerekiyorsa tapuda mirasçılar adına intikal yaptırın.
2. Evden yararlanma isteğinizi noter ihtarnamesiyle bildirin ve tebliğ tarihini belgeleyin.
3. Uzlaşma olmazsa ihtardan sonraki dönem için ecrimisil davası açın; beş yıllık zamanaşımını gözetin.
4. Ortaklığı sona erdirmek istiyorsanız arabuluculuk bürosuna başvurun; anlaşma olmazsa ortaklığın giderilmesi davası açın.

Evde oturan mirasçı için

1. Diğer mirasçılarla kullanım ve bedel konusunda yazılı bir anlaşma yapmaya çalışın; ödemeleri banka yoluyla ve açıklamalı yapın.
2. Emlak vergisi ve zorunlu onarım gibi ortak giderlerin belgelerini saklayın. Paylı mülkiyette payından fazlasını ödeyen paydaş diğerlerine rücu edebilir (TMK m. 694); bu alacağı ecrimisil davasında takas olarak cevap dilekçesinde ileri sürün, sonradan ileri sürülen takas savunması dinlenmeyebilir.
3. Sağ kalan eşseniz, birlikte yaşadığınız konut üzerinde miras payınıza mahsuben mülkiyet, haklı sebeplerin varlığında intifa veya oturma hakkı tanınmasını isteyebilirsiniz (TMK m. 652); edinilmiş mallara katılma rejiminde benzer bir hak TMK m. 240'ta da düzenlenmiştir.
4. Evi bütünüyle almak istiyorsanız diğer mirasçıların miras paylarını yazılı sözleşmeyle devralabilir (TMK m. 677) veya ortaklığın giderilmesinde yalnızca mirasçılara açık birinci artırmaya katılabilirsiniz.

Sık sorulan sorular

Annemle babamla yaşadığım evde oturmaya devam ediyorum. Kardeşlerim geçmiş yıllar için para isteyebilir mi?

İstisnai bir durum yoksa ecrimisil, ancak kardeşlerinizin evden yararlanma isteklerini size bildirmelerinden sonraki dönem için istenebilir. Her durumda dava tarihinden geriye en fazla beş yıl talep edilebilir.

Ecrimisil davasını bütün mirasçıların birlikte açması gerekir mi?

Hayır. Yargıtay'a göre elbirliği mülkiyetinde bir mirasçı, diğerlerinin onayı veya temsilci atanması olmadan tek başına dava açabilir; talep ettiği bedel kendi miras payı oranında hesaplanır.

Ortaklığın giderilmesinde ev mutlaka satılır mı?

Hayır. Mahkeme önce aynen bölmenin mümkün olup olmadığını inceler; bölme önemli değer kaybına yol açacaksa satışa karar verilir. Tek bir dairede genellikle satış gündeme gelir ve 31.07.2026'dan sonra ilan edilen artırmalarda ilk tur yalnızca malik mirasçılar arasında yapılır.

Ortaklığın giderilmesi davasından önce arabulucuya gitmek zorunlu mu?

Evet. 01.09.2023'ten bu yana bu davalarda arabuluculuk dava şartıdır; arabulucuya başvurmadan açılan dava usulden reddedilir (HUAK m. 18/A, 18/B).

Dayanak mevzuat

• 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m. 240, 598, 640, 642, 644, 652, 677, 694, 699, 701–703, 732–734 (733 ve 734, 7571 sayılı Kanunla değişik), 995
• 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu m. 114 (7589 sayılı Kanunla değişik)
• 7589 sayılı Kanun m. 1, 26 ve geçici m. 1
• 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m. 4/1-b, 12
• 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m. 18/A, 18/B
• Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, 02.10.2024, 2024/2585 E., 2024/4223 K.
• Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 22.11.2023, 2022/301 E., 2023/1139 K.