Ortaklığın giderilmesi nedir?

Ortaklığın giderilmesi (eski adıyla izale-i şuyu), birden fazla kişinin paylı veya elbirliği hâlinde malik olduğu bir taşınmaz ya da taşınırdaki ortaklığın, paydaşlar paylaşma konusunda anlaşamadığında mahkeme kararıyla sona erdirilmesidir. Özellikle mirasçılar arasında ortak kalan taşınmazlarda sık başvurulan bir davadır.

Kimler isteyebilir?

Paylı mülkiyette her paydaş, hukuki bir işlem veya malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması paylı mülkiyetin devamını zorunlu kılmadıkça paylaşma isteyebilir; ancak paylaşma uygun olmayan bir zamanda istenemez. Mirasçılar da sözleşme veya kanun gereği ortaklığın devamıyla yükümlü olmadıkça her zaman mirasın paylaşılmasını isteyebilir. Dava bütün paydaşlara karşı açılmalıdır; mirasçılar arasındaki davalarda mirasçılık belgesi (veraset ilamı) gerekir.

Paylaşma biçimi

• Aynen taksim: Mal mümkünse fiziken bölünerek paydaşlara payları oranında dağıtılır. İmar mevzuatındaki ve tarım arazilerine ilişkin mevzuattaki bölünme kısıtlamaları aynen taksimi engelleyebilir.
• Satış: Aynen bölme mümkün değilse veya malın değerinde önemli bir azalmaya yol açacaksa, mal açık artırmayla satılır ve elde edilen bedel paydaşlara payları oranında dağıtılır. Satış, mahkeme kararından sonra icra dairesi veya satış memurluğu aracılığıyla yapılır.

Nasıl başvurulur?

Dava, taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde açılır. 1 Eylül 2023'ten itibaren ortaklığın giderilmesi davalarında dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır. Paydaşlar arabuluculuk aşamasında veya dava sırasında paylaşma konusunda anlaşırsa uyuşmazlık bu şekilde sona erebilir.

Uygulamada dikkat edilecekler

• Satış hâlinde paydaşlar da ihaleye katılabilir; taşınmazı elinde tutmak isteyen paydaş satışta taşınmazı satın alabilir. 2026 yılında İcra ve İflas Kanunu'nda yapılan değişiklikle, tüm maliklerin miras yoluyla edindiği ve mirasçılar dışında malik bulunmayan taşınmazlarda birinci artırma, bir defaya mahsus olmak üzere yalnız malik mirasçılar arasında yapılır.
• Bu davalarda yargılama giderleri kural olarak paydaşlar arasında payları oranında paylaştırılır.
• Paylı mülkiyette paydaş, dava beklemeden kendi payını üçüncü kişiye satabilir; bu durumda diğer paydaşların önalım hakkı gündeme gelir.
• Taşınmazı fiilen kullanan paydaşa karşı ayrıca ecrimisil talebi de söz konusu olabilir.

İlgili kavramlar

• Paylı mülkiyet
• Elbirliği mülkiyeti
• Önalım hakkı
• Ecrimisil
• Arabuluculuk dava şartı

Kaynaklar

1. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu, m. 642, 698, 699
2. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu, m. 4
3. 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu, m. 18/B
4. 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu, m. 114