Konut teslim gecikmesi nedir?

Konut teslim gecikmesi, projeden satın alınan veya kat karşılığı yaptırılan bir konutun sözleşmede kararlaştırılan tarihte alıcıya veya arsa sahibine teslim edilmemesidir. Geciken teslim, alıcıya sözleşmeye ve kanuna göre tazminat, ceza koşulu ve belirli şartlarla sözleşmeden dönme hakları verir.

Dayanak

Satıcının veya yüklenicinin gecikmesi, borçlunun temerrüdüne ilişkin genel hükümlere tabidir. Konutu tüketici sıfatıyla ve teslimden önce ödeme yaparak satın alanlar bakımından ayrıca Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun'daki ön ödemeli konut satışına ilişkin hükümler ve ilgili yönetmelik uygulanır.

Alıcının hakları

Teslim tarihi sözleşmede belirli bir gün olarak kararlaştırılmışsa bu tarihin geçmesiyle satıcı temerrüde düşer; aksi hâlde temerrüt için kural olarak ihtar gerekir. Temerrüt hâlinde alıcı şu seçimlik haklardan birini kullanabilir:

• Konutun teslimini ve gecikme nedeniyle uğradığı zararın (ör. bu sürede ödediği kira) tazminini istemek,
• Teslimden vazgeçip, borcun ifa edilmemesinden doğan zararının tazminini istemek,
• Sözleşmeden dönerek ödediği bedelin iadesini ve sözleşmenin hükümsüz kalmasından doğan zararının giderilmesini istemek.

Son iki seçenek için kural olarak satıcıya ifa için uygun bir ek süre verilmesi ve bu sürenin sonuçsuz kalması gerekir. Sözleşmede gecikme cezası öngörülmüşse ceza koşulu da talep edilebilir.

Ön ödemeli konut satışında

Tüketici olarak konut satın alanlar için kanun; sözleşme öncesi bilgilendirme, belirli asgari sözleşme içeriği ve belirli koşullarla sözleşmeden dönme hakkı gibi ek korumalar öngörür. Konut, sözleşmede taahhüt edilen sürede teslim edilmelidir; 1 Ekim 2022'den sonra kurulan sözleşmelerde bu süre, sözleşme tarihinden itibaren hiçbir durumda kırk sekiz ayı geçemez. Kat irtifakının tüketici adına tescil edilip zilyetliğin devredilmesi de teslim sayılır. Ayrıntılar yönetmelikle düzenlenmiştir. Tüketici uyuşmazlıklarında, kanunda sayılan istisnalar dışında, tüketici hakem heyetinin görevine girmeyen davalar için dava açmadan önce arabulucuya başvurmak kural olarak zorunludur; hakem heyetlerinin parasal sınırları her yıl yeniden belirlenir.

Uygulamada dikkat edilecekler

• Sözleşmedeki teslim tarihi, ek süre ve mücbir sebep hükümlerini dikkatle inceleyin.
• Ödemelerinizi gösteren banka kayıtlarını ve satıcıyla yazışmalarınızı saklayın.
• Deprem veya salgın gibi olağanüstü olaylar, somut olayın özelliklerine göre satıcının sorumluluğunu ortadan kaldırabilir veya teslim süresinin uzamasına yol açabilir.
• Kat karşılığı inşaatta arsa sahibinin gecikmeye ilişkin hakları, yükleniciyle yapılan sözleşmeye ve eser sözleşmesi hükümlerine göre belirlenir.

İlgili kavramlar

• Kat karşılığı inşaat sözleşmesi
• Kat irtifakı
• Tapu iptal ve tescil davası
• Arabuluculuk dava şartı

Kaynaklar

1. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, m. 117, 123-125, 179
2. 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun, m. 40 vd., 44, 73/A
3. Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmelik