Kiralananın ayıbı nedir?

Kiralananın ayıbı, kiralananın sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli olmasını engelleyen veya bu elverişliliği azaltan eksiklik ya da bozukluktur. Çatı akıtması, kalorifer veya su tesisatının çalışmaması, ağır rutubet ve küf, elektrik tesisatındaki ciddi arızalar tipik örneklerdir. Ayıp teslim sırasında bulunabileceği gibi kira süresince de ortaya çıkabilir.

Tarafların yükümlülükleri

• Kiraya veren, kiralananı sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Bu nedenle esaslı onarımlar kural olarak kiraya verene aittir.
• Kiracı, kiralananın olağan kullanımı için gerekli temizlik ve bakım giderlerini öder; bu giderlerin belirlenmesinde yerel âdete bakılır.
• Kiracı, kendisinin gidermekle yükümlü olmadığı ayıpları kiraya verene derhâl bildirmelidir; bildirmezse bundan doğan zarardan sorumlu olur.

Kiracının hakları

• Ayıbın uygun bir sürede giderilmesini isteme,
• Ayıp giderilinceye kadar, ayıbın ağırlığıyla orantılı olarak kira bedelinden indirim isteme,
• Ayıp nedeniyle uğradığı zararın giderilmesini isteme,
• Kiraya veren uygun sürede gidermezse, kanundaki şartlarla ayıbı kiraya veren hesabına giderme; ayıp kullanımı önemli ölçüde engelliyorsa sözleşmeyi feshetme.

Uygulamada dikkat edilecekler

• Ayıbı ve kiraya verene bildirim yaptığınızı ispatlayabilmek için yazılı bildirimde bulunmanız, fotoğraf ve video gibi delilleri saklamanız önerilir. Gerekirse mahkemeden delil tespiti istenebilir.
• Kira bedelini kendiliğinden ödememek risklidir; ödenmeyen kira temerrüt ve tahliye sonucunu doğurabilir. İndirim veya giderim bedeli için hukuki yollara başvurulmalıdır.
• Kiracının kendi kusuruyla oluşan hasarlardan kiraya veren sorumlu değildir; bu hasarlar kiracı tarafından giderilir.

İlgili kavramlar

• Kiracının özenle kullanma borcu
• Kiralananın geri verilmesi
• Kira sözleşmesinde fesih bildirimi
• Kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk

Kaynaklar

1. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, m. 301, 304-308, 317, 318