Kat karşılığı inşaat sözleşmesi nedir?

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi (arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi), arsa sahibinin arsasından belirli payları yükleniciye (müteahhide) devretmeyi; yüklenicinin de bunun karşılığında arsa üzerinde bina yaparak kararlaştırılan bağımsız bölümleri arsa sahibine teslim etmeyi üstlendiği karma nitelikli sözleşmedir. Hem eser sözleşmesinin hem de taşınmaz satış vaadinin unsurlarını taşır.

Şekli

Sözleşme, taşınmaz mülkiyetinin devri borcunu içerdiğinden resmî şekilde, uygulamada noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır. Adi yazılı sözleşmeler kural olarak geçersizdir; ancak taraflar edimlerini büyük ölçüde yerine getirmişse şekil eksikliğinin ileri sürülmesi dürüstlük kuralına aykırı sayılabilir.

Tarafların başlıca borçları

• Yüklenici: Binayı sözleşmeye, onaylı projeye, imar mevzuatına ve fen kurallarına uygun olarak kararlaştırılan sürede tamamlamak ve arsa sahibine ait bağımsız bölümleri teslim etmek.
• Arsa sahibi: Yükleniciye kararlaştırılan arsa paylarını sözleşmede öngörülen aşamalara uygun olarak devretmek ve inşaat için gerekli izinlerde işbirliği yapmak.

Teslimde gecikme ve sonuçları

• Yüklenici işe zamanında başlamaz, işi sözleşmeye aykırı olarak geciktirir veya iş sürede bitirilemeyecek gibi açıkça görünürse arsa sahibi, teslim gününü beklemeden sözleşmeden dönebilir.
• Arsa sahibi gecikme nedeniyle uğradığı zararı, özellikle geç teslim edilen bağımsız bölümler için mahrum kalınan kira gelirini isteyebilir; sözleşmede gecikme cezası öngörülmüşse ceza koşulu da talep edilebilir.
• Sözleşmeden dönülürse yükleniciye devredilen paylar için tapu iptali istenebilir; yükleniciden iyiniyetle bağımsız bölüm edinen üçüncü kişilerin durumu ayrıca değerlendirilir. İnşaatın büyük bölümü tamamlanmışsa mahkemeler geriye etkili dönme yerine ileriye etkili fesih sonuçlarını uygulayabilir.

Yüklenici edimini yerine getirdiği hâlde arsa sahibi kararlaştırılan payları devretmezse, yüklenici bu payların adına tescilini dava yoluyla isteyebilir.

Uygulamada dikkat edilecekler

• Sözleşmede bağımsız bölümlerin paylaşımı, teslim tarihi, gecikme cezası ve arsa payı devrinin hangi aşamalarda yapılacağı açıkça yazılmalıdır.
• Arsa paylarının inşaatın ilerleme düzeyine göre kademeli devri arsa sahibini korur.

İlgili kavramlar

• Konut teslim gecikmesi
• Kat irtifakı
• Arsa payı
• Tapu iptal ve tescil davası

Kaynaklar

1. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, m. 179, 237, 470 vd., 473
2. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu, m. 2, 706, 716
3. 2644 sayılı Tapu Kanunu, m. 26
4. 1512 sayılı Noterlik Kanunu