Muris muvazaası: mirastan mal kaçırma ve tapu iptal davası

Muris muvazaası, miras bırakanın mirasçılarından mal kaçırmak amacıyla tapulu taşınmazını gerçekte bağışlamak istediği hâlde, tapuda satış veya ölünceye kadar bakma sözleşmesi gibi göstererek devretmesidir. Uygulamada en sık rastlanan örnek, bir çocuğa ya da yeni eşe satış gösterilerek yapılan ve bedeli hiç ödenmeyen devirlerdir. Mirasçılar bu devrin geçersizliğini ileri sürerek tapu iptali ve tescil davası açabilir.

Bu davanın dayanağı bir kanun maddesinden çok, Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 01.04.1974 tarihli, 1974/1 E., 1974/2 K. sayılı kararıdır. Yarım asırdır uygulanan bu karar, uygulamada kısaca 1/2 sayılı İBK olarak anılır ve bugün de Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin bu alandaki kararlarının temelini oluşturur.

Hukuki dayanak: iki sözleşme, iki geçersizlik

Muris muvazaası, nisbi (vasıflı) muvazaanın bir türüdür. Tapuda yapılan görünür sözleşme (satış veya ölünceye kadar bakma) tarafların gerçek iradesini yansıtmadığı için geçersizdir; sözleşmenin yorumunda tarafların gerçek ve ortak iradesi esas alınır (6098 sayılı TBK m. 19). Gizlenen asıl işlem ise bağıştır; ancak taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmeler resmî şekle tabi olduğundan (4721 sayılı TMK m. 706; TBK m. 237) ve tapu memuru önünde bağış iradesi açıklanmadığından gizli bağış da şekil eksikliği nedeniyle geçersizdir.

Sonuçta devir hiçbir geçerli sözleşmeye dayanmaz ve tapu kaydı yolsuz tescil hâline gelir. Mirasçılar, miras payları oranında tapunun iptalini ve adlarına tescilini isteyebilir.

Davanın şartları

• Tapulu taşınmaz ve tapuda yapılmış bir temlik bulunmalıdır. Tapusuz bir yerin zilyetliğinin elden devri herhangi bir şekle bağlı olmadığından, gizli bağış niteliğinde olsa bile geçerlidir; bu işlemlere 1974 tarihli karar uygulanmaz. Kadastro tespitiyle doğrudan başkası adına oluşan kayıtlar da miras bırakanın yaptığı bir temlik sayılmaz.
• Görünürde satış veya ölünceye kadar bakma olmalıdır. Miras bırakan tapuda açıkça bağış yapmışsa gizlenen bir irade yoktur; bu durumda muvazaa iddiası dinlenmez, şartları varsa yalnız tenkis istenebilir.
• Miras bırakanın gerçek amacı mirasçılardan mal kaçırmak olmalıdır. Belirleyici olan miras bırakanın iradesidir. Bakım karşılığı, borç ödemesi veya gerçek bir satış ihtiyacı varsa muvazaa kabul edilmez.
• Davacı mirasçı olmalıdır. Tenkisten önemli farkı burada ortaya çıkar: saklı pay sahibi olsun veya olmasın, miras hakkı çiğnenen her mirasçı dava açabilir. Bu nedenle 2007 sonrasında saklı payı bulunmayan kardeşler de muris muvazaasına dayanabilir.

İspat: mahkeme neye bakar

İspat yükü davacı mirasçıdadır. Mirasçı, muvazaalı sözleşmenin tarafı olmadığından muvazaayı tanık dahil her türlü delille ispat edebilir. Gizlenen irade bir iç olgu olduğundan Yargıtay, kararı tek bir delile değil olguların bütününe dayandırmayı ister. Kararlarda sürekli tekrarlanan ölçütler şunlardır:

• Yörenin gelenek ve görenekleri ile olayların olağan akışı,
• Miras bırakanın satış için haklı ve makul bir nedeninin (para ihtiyacı, borç, tedavi gideri) bulunup bulunmadığı,
• Alıcının o tarihte bedeli ödeyecek alım gücünün olup olmadığı,
• Satış bedeli ile sözleşme tarihindeki gerçek değer arasındaki fark,
• Taraflar ile miras bırakan arasındaki beşeri ilişki, kimin bakım yaptığı, diğer çocuklarla küslük,
• Satıştan sonra miras bırakanın taşınmazı kullanmaya devam etmesi ve ölümünde terekeden satış parası çıkmaması.

Tapuda düşük bedel gösterilmesi tek başına muvazaanın kanıtı sayılmaz; ancak diğer olgularla birleştiğinde güçlü bir karinedir. Davalılar genellikle minnet duygusu, bakım karşılığı veya sağlığında bütün çocuklara mal dağıtıldığı savunmasını ileri sürer; mahkeme miras bırakanın diğer mirasçılara da benzer kazandırmalar yapıp yapmadığını araştırır.

Süre: kural ve kadastro istisnası

Muris muvazaasına dayanan tapu iptali ve tescil davası kural olarak zamanaşımına veya hak düşürücü süreye tabi değildir; muvazaalı işlem zaman geçmekle geçerli hâle gelmez. Önemli istisna, miras bırakanın taşınmazın kadastro tespitinden önce ölmüş olmasıdır. Bu durumda mirasçıların davası, tespitin kesinleşmesinden itibaren 3402 sayılı Kadastro Kanunu'nun 12/3 maddesindeki on yıllık süre içinde açılmalıdır. Terditli olarak istenen tenkis talebi ise TMK m. 571'deki bir yıllık ve on yıllık sürelere bağlıdır.

Tenkis ile ilişkisi ve dava dilekçesi

Uygulamada dava çoğunlukla muris muvazaası nedeniyle tapu iptali ve tescil, olmazsa tenkis şeklinde kademeli açılır. Muvazaa ispatlanırsa davacı miras payı oranında tescil alır; ispatlanamazsa ve saklı pay zedelenmişse tenkis incelenir. Tenkis hesabının ayrıntıları sitedeki tenkis davası yazısında ele alınmıştır.

Taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin olduğundan dava, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılır (6100 sayılı HMK m. 12). Taşınmaz davalı tarafından iyiniyetli üçüncü kişiye devredilmişse, tapu siciline güvenen üçüncü kişinin kazanımı korunur (TMK m. 1023); bu ihtimale karşı dilekçede bedel veya tazminat talebi de terditli olarak bulunmalıdır. Dava açılır açılmaz tapu kaydına ihtiyati tedbir konulmasını istemek, devir riskini azaltır.

Dilekçeye eklenmesi gerekenler: mirasçılık belgesi, tapu kaydı ve resmî senet (akit tablosu), miras bırakanın ölüm tarihindeki diğer malları, banka hareketleri ve alıcının gelir durumuna ilişkin belgeler, tanık listesi. Miras bırakan hayattayken bu dava açılamaz; mirasçılık sıfatı ancak ölümle doğar.

Emsal kararlar

Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, 05.11.2024, 2023/5742 E., 2024/5992 K. Miras bırakan ölümünden yaklaşık bir yıl önce üç taşınmazını gerçek değerinin çok altında gösterilen bedellerle bir oğluna satmış, terekesinden para çıkmamıştı. İlk derece mahkemesi, düşük bedelin tek başına yeterli olmadığı ve minnet duygusuyla devredildiği gerekçesiyle davayı reddetti. Daire; miras bırakana başka bir çocuğun baktığını, davalının ara sıra yaptığı maddi yardımın ahlaki görev niteliğinde kaldığını ve malvarlığının tamamına yakınının bedelsiz devredildiğini gözeterek mal kaçırma amacının kabulü gerektiğini belirtmiş ve kararı bozmuştur.

Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, 14.12.2022, 2021/5775 E., 2022/8244 K. 1984'te ölen miras bırakanın tapusuz taşınmazları 2007'deki kadastroda zilyetlik ve irsen intikal yoluyla davalı adına tespit edilmiş, dava 2018'de açılmıştı. Daire, tapusuz taşınmazın zilyetliğinin devrine 1974 tarihli kararın uygulanmayacağını belirtti. Süre konusunda ise şöyle dedi: “Muris muvazaasının herhangi bir zamanaşımı veya hak düşürücü süreye bağlı olmaksızın her zaman açılabileceği kuralının istisnası mirasbırakanın kadastro tespitinden önce ölmesi hâlidir.” On yıllık süre geçtiği için ret kararı onandı.

Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, 30.04.2026, 2026/1954 E., 2026/3550 K. Miras bırakan bir kısım payları tapuda bağış, bir kısmını ölünceye kadar bakma sözleşmesiyle aynı çocuğuna devretmişti. Daire, bağış suretiyle yapılan temliklerde 1974 tarihli kararın uygulanamayacağını, bu işlemlere ancak tenkis hükümlerinin uygulanabileceğini belirtti. Ölünceye kadar bakma sözleşmesiyle devredilen taşınmaz yönündense muvazaa iddiasının ayrıca incelenip sonucunun beklenmesini istedi.

Sık sorulan sorular

Kardeşler muris muvazaası davası açabilir mi?

Evet. Miras bırakanın yasal mirasçısı olan herkes, saklı payı bulunmasa da bu davayı açabilir. Saklı pay şartı yalnız tenkis için aranır.

Davayı açmak için bir süre var mı?

Kural olarak yoktur. Miras bırakan taşınmazın kadastro tespitinden önce ölmüşse, tespitin kesinleşmesinden itibaren on yıl içinde dava açılmalıdır.

Babam hayattayken bu devri iptal ettirebilir miyim?

Hayır. Muris muvazaası davası mirasçılık sıfatına dayanır ve ancak mirasın açılmasından, yani ölümden sonra açılabilir.

Taşınmaz başkasına satıldıysa ne olur?

Tapuya iyiniyetle güvenerek edinen üçüncü kişinin hakkı korunur. Bu durumda muvazaalı devirden yararlanan davalıdan bedel veya tazminat istenebilir.

Dayanak mevzuat

• Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu, 01.04.1974, 1974/1 E., 1974/2 K.
• 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m. 560, 571, 706, 1023
• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 19, 237
• 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m. 12
• 3402 sayılı Kadastro Kanunu m. 12/3
• Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, 05.11.2024, 2023/5742 E., 2024/5992 K.
• Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, 14.12.2022, 2021/5775 E., 2022/8244 K.
• Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, 30.04.2026, 2026/1954 E., 2026/3550 K.