Yeniden inşa ve imar nedeniyle tahliye nedir?

Yeniden inşa ve imar nedeniyle tahliye, kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerektiğinde ve bu işler sırasında kiralananın kullanılması imkânsız olduğunda, kiraya verenin kira sözleşmesini dava yoluyla sona erdirmesidir. Kanunda kiraya verene tanınan dava yoluyla tahliye sebeplerinden biridir.

Şartları

• Esaslı nitelikte çalışma: Boya, badana veya küçük onarımlar yeterli değildir; yapının yeniden inşası, esaslı onarımı, genişletilmesi veya değiştirilmesi söz konusu olmalıdır.
• Kullanımın imkânsız hâle gelmesi: Çalışmalar sürerken kiracının kiralananda kalmaya devam etmesi teknik olarak mümkün olmamalıdır.
• İşin gerçekten yapılacağının ortaya konulması: Uygulamada mahkemeler, ilgili idarece onaylanmış proje veya yapı ruhsatı gibi belgelerle çalışmanın ciddi ve gerçekleştirilebilir olduğunun gösterilmesini arar; teknik konular bilirkişi incelemesiyle belirlenir.

Süre

Dava, belirli süreli sözleşmelerde sürenin bitiminden, belirsiz süreli sözleşmelerde ise genel hükümlere göre fesih dönemi ve bildirim süresine uyularak belirlenecek tarihten itibaren bir ay içinde açılmalıdır. Kiraya veren bu süre içinde dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirirse dava açma süresi bir kira yılı uzar.

Sonuçları

Dava kabul edilirse kiracının tahliyesine karar verilir. Kiraya veren, bu gerekçeyle tahliye ettirdiği yeri haklı bir sebep olmaksızın ve öngörülen çalışmaları yapmadan, yani eski durumunu değiştirmeden üç yıl geçmedikçe başkasına kiralayamaz. Bu yasağa aykırılık hâlinde eski kiracıya, son kira yılında ödenen bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödenir.

Uygulamada dikkat edilecekler

• Riskli yapı tespit edilen binalarda kentsel dönüşüm süreci, afet riski altındaki alanların dönüştürülmesine ilişkin özel kanun hükümlerine tabidir; bu durumda ayrıca o mevzuat incelenmelidir.
• Kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur.

İlgili kavramlar

• İhtiyaç nedeniyle tahliye
• Konut ve çatılı işyeri kirası
• Belirli ve belirsiz süreli kira sözleşmesi
• Kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk

Kaynaklar

1. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, m. 350, 353, 355
2. 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun
3. 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu, m. 18/B