Önalım hakkı nedir?

Önalım hakkı (eski adıyla şufa hakkı), bir taşınmazın veya taşınmaz payının satılması hâlinde hak sahibine o payı öncelikli olarak satın alma imkânı veren haktır. Kanundan doğan (yasal) önalım hakkı paylı mülkiyette paydaşlara tanınmıştır; ayrıca sözleşmeyle de önalım hakkı kurulabilir.

Yasal önalım hakkının şartları

• Taşınmazın paylı mülkiyete konu olması; elbirliği mülkiyetinde yasal önalım hakkı yoktur.
• Paydaşlardan birinin payının tamamını veya bir kısmını üçüncü kişiye satması; paydaşlar arasındaki satışlarda bu hak kullanılamaz.
• Satışın gönüllü satış olması; cebri artırmayla yapılan satışlarda ve Devlet İhale Kanunu kapsamındaki satışlarda önalım hakkı kullanılamaz.
• Bağış veya trampa gibi satış dışındaki devirlerde kural olarak önalım hakkı doğmaz; ancak bu işlemlerin satışı gizlemek için yapıldığı ileri sürülüp ispatlanabilir.

Süre

Satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir. Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihten itibaren üç ay ve her hâlde satışın üzerinden bir yıl geçmekle düşer. Bir yıllık üst sınır 2025 yılında yapılan kanun değişikliğiyle getirilmiştir; 25 Aralık 2025'ten önce yapılmış satışlarda önceki iki yıllık süre uygulanır.

Nasıl kullanılır?

Önalım hakkı, alıcıya karşı dava açılarak kullanılır. Dava konusu payın rayiç bedeli hâkim tarafından belirlenir; davacı, bu rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini hâkimin belirlediği yere, verilen kesin süre içinde nakden yatırmak zorundadır. Bedel süresinde yatırılmazsa pay davacı adına tescil edilemez. Dava kabul edilirse alıcı adına olan tapu kaydı iptal edilerek pay davacı adına tescil edilir.

Uygulamada dikkat edilecekler

• 2025 yılındaki kanun değişikliğinden sonra yatırılacak bedel, tapuda gösterilen satış bedeli değil hâkimin belirlediği rayiç bedeldir; bu kural değişiklikten önce açılmış davalarda da uygulanır.
• Sözleşmeden doğan önalım hakkı yazılı şekilde yapılan sözleşmeyle kurulur ve tapu kütüğüne şerh verilebilir; şerh edilirse sonraki maliklere karşı da ileri sürülebilir.
• Satış bildirimini aldıysanız üç aylık süreyi kaçırmamanız gerekir; süre hak düşürücüdür.

İlgili kavramlar

• Paylı mülkiyet
• Ortaklığın giderilmesi
• Tapu şerhi
• Tapu iptal ve tescil davası

Kaynaklar

1. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu, m. 732-734, 1009
2. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, m. 237