Olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı nedir?

Olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı, bir taşınmazı kanunda öngörülen süre boyunca davasız, aralıksız ve malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişinin, o taşınmazın kendi adına tapuya tescilini isteyebilmesidir. Uygulamada tapusuz taşınmazlar için açılan zilyetliğe dayalı tescil davasının temelini oluşturur.

Şartları

• Tapuya kayıtlı olmayan taşınmaz: Kural olarak tapu kütüğünde kayıtlı olmayan taşınmazlar için uygulanır.
• Yirmi yıllık zilyetlik: Zilyetlik davasız ve aralıksız olarak yirmi yıl sürmelidir. Zilyetliği önceki zilyetten devralan kişi, önceki zilyedin süresinden de yararlanabilir.
• Malik sıfatıyla zilyetlik: Kişi taşınmazı kiracı veya emanetçi gibi değil, malik gibi kullanmalıdır.
• Kazanılabilir nitelik: Orman, mera, kıyı gibi kamu malları ve Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerler bu yolla kazanılamaz.

Tapuda kayıtlı olsa bile; malikinin tapu kütüğünden anlaşılamadığı veya yirmi yıl önce hakkında gaiplik kararı verilmiş bir kişi adına kayıtlı taşınmazlarda da aynı şartlarla tescil istenebilir.

Nasıl başvurulur?

Tescil davası Hazine ve ilgili kamu tüzel kişilerine, varsa tapuda malik görünen kişinin mirasçılarına karşı, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılır. Hâkim istemi uygun araçlarla ilan eder ve ilgililerin itiraz edebilmesi için kanunda öngörülen süreyi bekler. Mahkeme zilyetliği tanık, yerel bilirkişi, fen bilirkişisi ve keşifle inceler.

Uygulamada dikkat edilecekler

• Kadastro Kanunu'nda zilyetlikle edinilebilecek arazi miktarına ve tarım arazilerinde imar-ihya şartına ilişkin sınırlamalar bulunur; tescil davalarında bu sınırlamalar da dikkate alınır.
• Kadastro tespitinin kesinleştiği yerlerde, kadastrodan önceki sebeplere dayanarak tescil istenmesi sınırlıdır; bu durumda kadastro mevzuatındaki süre ve şartlar ayrıca incelenmelidir.
• Tapulu taşınmazlarda olağan kazandırıcı zamanaşımı ayrı bir kurumdur: tapuda malik olarak kayıtlı kişinin iyiniyetle, davasız ve aralıksız on yıl zilyetliği hâlinde, kayıt yolsuz olsa bile mülkiyetine itiraz edilemez.

İlgili kavramlar

• Tapu iptal ve tescil davası
• Elatmanın önlenmesi davası
• Paylı mülkiyet
• Tapu şerhi

Kaynaklar

1. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu, m. 712, 713
2. 3402 sayılı Kadastro Kanunu, m. 14