Hukuki dayanak: Türk Borçlar Kanunu'nun 316. maddesi, kiracıya evi özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme borcu yükler. Konut kirasında bu borca aykırılık hâlinde kiracıya en az otuz gün süre verilir ve aykırılığı gidermezse sözleşmenin feshedileceği yazılı olarak ihtar edilir. Kiracı eve kasten ağır zarar vermişse ya da davranışı komşular için çekilmez hâle gelmişse, süre vermeden yazılı bildirimle hemen fesih de mümkündür. Kira ödenmediğinde 315. madde uyarınca otuz gün süreli ödeme ihtarı gönderilebilir; bu sürede ödeme yapılmazsa tahliye istenebilir. Ayrıca 352. maddeye göre bir kira yılı içinde kirayı ödemediği için iki haklı yazılı ihtara sebep olan kiracı aleyhine, kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açılabilir. Bu yolda her gecikme için ayrı ihtar gönderilmesi gerekir.
Zarar konusu: Kiracı, olağan kullanımdan doğan eskimeden sorumlu değildir. Ancak kırık dolap, kapı ve duvar hasarı gibi sözleşmeye aykırı kullanımdan doğan zararları ödemek zorundadır (TBK 334). Depozito varsa zararın bir kısmı ondan karşılanabilir; aşan kısım için alacak davası açılabilir.
Emsal: Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 23.12.2021 tarihli, 2017/1770 E., 2021/1738 K. sayılı kararında, kiracının özenle kullanma ve komşulara saygı borcuna aykırılığı nedeniyle tahliye için "kiraya verenin konut ve çatılı işyeri kirasında kiracıya en az otuz gün süre vererek aykırılığın giderilmesini, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceğini yazılı olarak bildirmesi ve tanınan bu süre içerisinde de akde aykırılığın giderilmemiş olması gerekir." denilmiştir. Bu nedenle sizin de önce yazılı ihtar göndermeniz önemlidir.
Ne yapmalısınız:
- Hasarı tarihli fotoğraf ve videoyla kaydedin; mümkünse sulh hukuk mahkemesinden delil tespiti isteyin.
- Komşulardan yazılı şikâyet dilekçeleri, yönetici tutanakları ve varsa kolluk kayıtlarını toplayın.
- Her gecikmede noter veya iadeli taahhütlü mektupla ihtar gönderin; tebliğ belgelerini saklayın.
- Dava yoluyla ileri sürülecek tahliye ve zarar talepleri için önce arabulucuya başvurmanız zorunludur; kira borcuna dayanan tahliye ise icra takibi yoluyla da istenebilir.
Hangi yolun daha hızlı sonuç vereceği, sözleşmenin başlangıç tarihine ve ihtarların zamanlamasına göre değişir. İlk ihtarı göndermeden önce kira sözleşmenizle birlikte bir avukata danışmanız yararlı olur.
İcra, ceza, kira, aile, ticaret ve bilişim hukuku alanlarında soru-cevap içerikleri hazırlayan doğrulanmış hukukçu profilidir.