Kat mülkiyeti nedir?

Kat mülkiyeti, tamamlanmış bir yapının daire, dükkân, büro, depo gibi ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli bölümleri (bağımsız bölümler) üzerinde kurulan özel mülkiyet hakkıdır. Kat maliki, bağımsız bölümünün maliki olmanın yanında arsa ve ortak yerler üzerinde arsa payı oranında paydaştır.

Temel kavramlar

• Anagayrimenkul: Kat mülkiyetine konu olan arsa ve yapının tümü.
• Bağımsız bölüm: Ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli, kat mülkiyetine konu bölüm.
• Eklenti: Bağımsız bölümün dışında olup ona özgülenen yer (ör. kömürlük, depo).
• Ortak yerler: Temeller, ana duvarlar, çatı, merdivenler, asansör, sığınak gibi kat maliklerinin ortak kullanımına ayrılan yerler.
• Arsa payı: Her bağımsız bölüme değeri oranında tahsis edilen arsa ortaklık payı.

Kurulması

Kat mülkiyeti, yapının tamamlanması ve yapı kullanma izin belgesinin alınmasından sonra, malikin veya bütün paydaşların istemi üzerine tapu kütüğüne tescil ile kurulur. Kurulma sırasında bağımsız bölümleri ve bunlara ait arsa paylarını gösteren onaylı mimari proje, yapı kullanma izin belgesi ve yönetim planı gerekir. Yapı henüz tamamlanmamışsa kat mülkiyeti yerine kat irtifakı kurulur.

Kat maliklerinin başlıca borçları

• Bağımsız bölümleri, eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kurallarına uymak, birbirini rahatsız etmemek ve yönetim planına uymak,
• Ortak giderlere kanun ve yönetim planına göre katılmak,
• Anagayrimenkulün mimari durumunu, güzelliğini ve sağlamlığını korumak; ortak yerlerde değişiklik için kanunda öngörülen çoğunluğun rızasını almak.

Uyuşmazlıklar

Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan doğan uyuşmazlıklar kural olarak sulh hukuk mahkemesinde görülür. 1 Eylül 2023'ten itibaren bu uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır.

İlgili kavramlar

• Kat irtifakı
• Arsa payı
• Kat malikleri kurulu
• Yönetim planı

Kaynaklar

1. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, m. 1, 2, 4, 12, 18, 19, 20
2. 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu, m. 18/B