İpotek nedir?

İpotek, mevcut veya ileride doğabilecek bir alacağın güvencesi olarak bir taşınmaz üzerinde kurulan taşınmaz rehnidir. Borç ödenmezse alacaklı, ipotekli taşınmazın satılmasını ve satış bedelinden alacağının öncelikli olarak karşılanmasını isteyebilir. Konut kredilerinde en sık kullanılan güvence türüdür.

Türleri

• Anapara ipoteği: Miktarı belli bir alacağı güvence altına alır.
• Üst sınır ipoteği: Banka kredileri gibi miktarı önceden belli olmayan veya ileride doğabilecek alacaklar için belirli bir üst sınıra kadar güvence sağlar.
• Kanuni ipotek: Kanunun belirli alacaklılara tanıdığı ipotek hakkıdır; örneğin yapı alacaklıları veya kat mülkiyetinde ortak gider alacakları için öngörülen ipotekler.

Kurulması

İpotek, resmî şekilde düzenlenen ipotek sözleşmesi ve tapu kütüğüne tescil ile kurulur; işlem tapu müdürlüğünde yapılır. Taşınmazın maliki ile borçlunun aynı kişi olması gerekmez; bir başkasının borcu için de ipotek verilebilir.

Sonuçları

• İpotekli taşınmaz satılabilir; ipotek taşınmazla birlikte yeni malike geçer.
• Borç ödenmezse alacaklı, icra dairesinde rehnin paraya çevrilmesi yoluyla takip başlatabilir.
• Borç ödenmezse taşınmazın mülkiyetinin doğrudan alacaklıya geçeceğine ilişkin anlaşmalar geçersizdir.
• Borç ödendiğinde malik, ipoteğin tapudan terkinini isteyebilir.

Uygulamada dikkat edilecekler

• İpotek derecesi önemlidir; önceki derecedeki alacaklılar satış bedelinden sonrakilerden önce pay alır.
• Borç ödendiği hâlde ipotek kaldırılmazsa terkin için alacaklıya yazılı başvurmanız, sonuç alınamazsa dava açmanız gerekir.
• Başkasının borcu için ipotek verirseniz, borçlu ödemezse taşınmazınızın satılması riskini üstlendiğinizi unutmayın.
• Taşınmaz satın almadan önce tapu kaydında ipotek bulunup bulunmadığını kontrol edin.

İlgili kavramlar

• Tapu şerhi
• Kat irtifakı
• İntifa hakkı
• İcra takibinde ödeme emri

Kaynaklar

1. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu, m. 850 vd., 873
2. 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu (rehnin paraya çevrilmesi yoluyla takip hükümleri)