KMK m. 3 uyarınca; kat mülkiyeti ve kat irtifakı, bağımsız bölümlerin her birinin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleri ile oranlı olarak tahsis edilen arsa payı esas alınarak kurulur. Arsa paylarının bu değerlerle orantılı tahsis edilmediği durumlarda her kat maliki mahkemeye başvurarak arsa paylarının yeniden düzenlenmesini isteyebilir. Kanun gereğince, bağımsız bölümlerin değerinde sonradan meydana gelen çoğalma veya azalmalar arsa payının değiştirilmesine gerekçe yapılamaz. Dolayısıyla inceleme güncel piyasa fiyatlarına göre değil, kat irtifakının veya kat mülkiyetinin kurulduğu tarihteki objektif değerlere göre yapılır.
Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, E. 2024/13610, K. 2025/12811, T. 13.10.2025 künyeli kararında; arsa payının düzeltilmesi davasının ana gayrimenkulün kat irtifakı veya kat mülkiyeti statüsünü koruduğu süre içerisinde her zaman açılabileceğini ve düzenlemenin yapılabilmesi için payların kuruluş anındaki bağımsız bölüm değerleriyle orantısız kurulduğunun tespit edilmesi gerektiğini belirtmiştir.
Dava süreci taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesinde yürütülür. İlk aşamada tapu kayıtları celbedilir ve binadaki sizin dışınızdaki tüm kat maliklerinin davalı olarak davaya dahil edilmesi (taraf teşkilinin sağlanması) gerekir. Mahkeme; mimar, inşaat mühendisi ve mülk bilirkişilerinden oluşan bir heyet marifetiyle yerinde keşif yapar. Bilirkişiler kuruluş tarihindeki projesine bakarak her dairenin alanı, katı, cephesi, ışık alma durumu ve manzarası gibi unsurları değerlendirip arsa paylarını yeniden hesaplar. Tüm maliklere tebligat çıkarılması ve bilirkişi raporlarına itiraz süreçleri nedeniyle dava yerel mahkemede ortalama 1 ila 2 yıl sürebilmekte; istinaf veya temyiz aşamalarıyla bu süre uzayabilmektedir.
Atılması gereken adımlar ve hazırlanacak belgeler:
- Tapu müdürlüğünden taşınmaza ait bağımsız bölüm tapu kaydı ve yönetim planının temin edilmesi,
- İlgili belediyeden onaylı mimari projenin ve yapı ruhsatı/iskan belgelerinin alınması,
- Binadaki tüm kat maliklerinin güncel isim ve adres bilgilerinin tespiti,
- Dava dilekçesinde kuruluş anındaki haksızlığın açıkça izah edilmesi.
Davanın başarıya ulaşıp ulaşmayacağı ve arsa paylarının değişip değişmeyeceği, somut olayın belgelerine, kuruluş tarihindeki mimari verilere ve bilirkişi raporuna göre değişiklik gösterebilir.