KMK m. 20 uyarınca kat malikleri, ortak yerlerin bakım, onarım, işletme ve personel giderlerine kendi payları oranında katılmakla yükümlüdür. Ortak gider veya avans payını ödemeyen malik hakkında yönetici icra takibi başlatabilir veya dava açabilir. Yine aynı madde gereğince, ödemede gecikilen günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı talep edilebilir.
KMK m. 37 kapsamında kat malikleri kurulunca onaylanmış veya usulüne uygun şekilde tebliğ edilerek kesinleşmiş işletme projeleri ile işletme giderlerine dair genel kurul kararları resmi birer dayanak teşkil eder. Bu kararlar, İİK m. 68 çerçevesinde borç ikrarını içeren veya yetkili makamlarca verilen belgelerden sayılır. Borçlunun icra dairesinden gönderilen ödeme emrine haksız yere itiraz etmesi durumunda, İİK m. 68 uyarınca itirazın tebliğinden itibaren altı ay içinde icra mahkemesinden itirazın kaldırılması talep edilebilir.
Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, E. 2023/3755, K. 2023/4721, T. 11.05.2023 tarihli kararında; ortak gider alacağına dayanan icra takibine itiraz durumunda, talep edilen aidat veya ek gider miktarlarının açıkça belirlenmiş olması gerektiğine, miktarı net olarak belirlenmemiş kalemler yönünden gecikme tazminatı talebinin reddedilerek yalnızca usule uygun belirlenen asıl alacak üzerinden takibin devamına karar verilmesi gerektiğine hükmetmiştir.
Yönetim olarak takip başlatmadan önce ve süreç esnasında şu adımları izlemeniz faydalı olacaktır:
- Genel kurulda işletme projesinin onaylanmış olduğundan veya KMK m. 37 uyarınca bağımsız bölüm maliklerine usulünce tebliğ edilerek kesinleştiğinden emin olun.
- Apartman karar defteri, banka hesap dökümleri, ödeme listeleri ve kesinleşen işletme projesini icra takip talebine eklemek üzere hazır bulundurun.
- Borçluya icra takibi başlatılmadan önce noterden veya yazılı olarak bir ihtarname gönderilmesi zorunlu olmasa da alacağın ve yüzde beşlik gecikme tazminatının dayanaklarını netleştirmek açısından kolaylık sağlar.
- İcra dairesi aracılığıyla ilamsız takip başlatıldığında borçluya ödeme emri gönderilir; borçlu tebliğden itibaren 7 gün içinde itiraz etmezse takip kesinleşir ve haciz aşamasına geçilebilir. İtiraz edilmesi halinde ise İİK m. 68 uyarınca altı aylık süreyi geçirmeden mahkemeye başvurulmalıdır.
Takip sürecinin ne kadar süreceği borçlunun tebligatı alma süresine, borca itiraz edip etmemesine ve icra mahkemelerinin iş yoğunluğuna bağlıdır; itiraz edilmeyen takipler birkaç haftada kesinleşebilirken, dava aşamasına geçen uyuşmazlıklar daha uzun sürebilmektedir.
Sürecin neticesi, eldeki işletme projesinin tebliğ belgelerine ve somut olayın delillerine göre değişiklik gösterebilir.