Türk Borçlar Kanunu kapsamında kiralanan evin el değiştirmesi durumunda yeni malikin hakları TBK m. 351 ile düzenlenmiştir. Bu maddeye göre, kiralananı sonradan edinen kişi kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut gereksinimi sebebiyle taşınmazı kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden itibaren 1 ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, 6 ay sonra açacağı dava ile sözleşmeyi sona erdirebilir. Yeni malik dilerse bu hakkını, eski malikle yapmış olduğunuz kira sözleşmesinin bitiminden başlayarak 1 ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir. Ayrıca TBK m. 350 uyarınca öngörülen gereksinimin gerçek, samimi ve zorunlu olması şartı aranır.
Konuya ilişkin Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2025/2624, K. 2025/3931, T. 08.09.2025 tarihli kararında, yeni malikin gereksinim nedeniyle tahliye davası açabilmesi için öncelikle taşınmazı edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmesi ve edinme tarihinden itibaren altı ay geçtikten sonra dava açması gerektiğini belirtmiştir.
Dava açılmadan önce arabuluculuk sürecinin tamamlanması zorunludur. Dava açıldığı takdirde yargılama süreci mahkemelerin iş yüküne ve istinaf aşamalarına bağlı olarak genellikle 1 ila 2 yıl civarında sürebilmektedir.
Süreçte hak kaybına uğramamak için şu pratik adımlara dikkat etmelisiniz:
- Yeni ev sahibinden mülkiyeti kazandığını gösteren tapu kaydını ve kira bedelinin yatırılacağı kendi adına kayıtlı banka hesap bilgilerini yazılı olarak isteyin.
- Tarafınıza noterden bir ihtarname ulaştığında tebliğ zarfını saklayın ve satın alma tarihinden itibaren 1 aylık yasal sürede tebliğ edilip edilmediğini kontrol edin.
- Kira bedellerini aksatmadan, dekont açıklamasına ilgili ayı yazarak yeni malikin bildirdiği IBAN numarasına ödemeye devam edin.
Tahliye talebinin kabul edilip edilmeyeceği, yeni malikin konut ihtiyacının samimi ve zorunlu olup olmadığının ispatına ve somut olayın belgelerine göre değişiklik gösterebilir.