Beş yılı dolduran kira ilişkilerinde mahkemece yapılacak değerlendirme, TBK m. 344 uyarınca yalnızca tüketici fiyat endeksiyle sınırlı kalmaz. Hâkim, tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını, kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini dikkate alarak hakkaniyete uygun yeni bir kira bedeli belirler.
Yeni kiranın hangi tarihten itibaren geçerli olacağı ise TBK m. 345 hükmü ile düzenlenmiştir. Buna göre dava her zaman açılabilir. Belirlenecek bedelin yeni kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli sayılması için, davanın yeni dönemin başlamasından en geç otuz gün önce açılması ya da bu süre içinde kiracıya yazılı artış bildiriminde bulunulup yeni dönemin sonuna kadar davanın açılması gerekir. Bununla birlikte, kira sözleşmenizde her yıl artış yapılacağına dair bir madde varsa, otuz gün önceden ihtar çekilmemiş olsa dahi yeni dönemin sonuna kadar açılacak davada belirlenen bedel, o dönemin başından itibaren bağlayıcı olur.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2017/8651, K. 2019/5865, T. 27.06.2019 tarihli kararında da belirtildiği üzere; yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önce davanın açılması veya yazılı artış bildiriminin yapılması yahut sözleşmede artış şartının bulunması hallerinde, mahkemece belirlenecek kira bedeli yeni kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli kabul edilmektedir.
Süreç bakımından doğrudan dava açılamaz. HUAK m. 18/B gereğince, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda mahkemeye gitmeden önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır. Anlaşma sağlanamazsa sulh hukuk mahkemesinde kira tespit davası açılır. Mahkeme aşamasında bilirkişi incelemesi ve keşif yapılacağı için yargılama süresi adliyelerin iş yüküne göre değişebilir.
İzlenmesi gereken pratik adımlar şunlardır:
- Kira sözleşmesini inceleyerek artış maddesi olup olmadığını ve yeni dönemin başlangıç tarihini tespit edin.
- Süre kaybı yaşamamak adına yeni dönemden en az otuz gün önce kiracıya noter kanalıyla kira artış ihtarnamesi gönderin.
- Kira sözleşmesi, banka dekontları, varsa ihtarname ve tebliğ şerhi ile emsal kira bilgilerini hazırlayın.
- İhtara rağmen uzlaşma sağlanamazsa adliyelerdeki arabuluculuk bürosuna başvurun.
Davanın kabulü ve belirlenecek bedel; sözleşme şartları, ihtarname tebliğ tarihi ve sunulacak deliller gibi somut olayın belgelerine göre değişiklik gösterebilir.