Beş yılı dolduran konut kiralarında kira bedeli, TBK m. 344 gereğince yalnızca tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değil; kiralananın durumu, konumu ve emsal kira bedelleri de gözetilerek hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. TBK m. 345 uyarınca, yeni kira bedelinin başlayacak yeni dönemin ilk gününden itibaren geçerli olabilmesi için davanın yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önce açılması ya da bu süre içinde kiracıya yazılı bildirim yapılmış olması gerekir. Sözleşmenizde her yıl kira artışı yapılacağına dair bir madde varsa, yeni kira dönemi bitene kadar dava açsanız dahi belirlenen kira bedeli o yeni dönemin başlangıcından itibaren uygulanır.
Emsal bir olayda Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2025/3054, K. 2026/57, T. 12.01.2026 sayılı kararında; sözleşmenin başlangıcından itibaren beş yıllık sürenin dolması halinde kira bedelinin TBK m. 344 uyarınca hak ve nesafet ilkelerine göre tespit edileceğini ve sözleşmede artış hükmü varsa ayrıca ihtarname şartı aranmaksızın yeni dönemin başından itibaren bedel tespiti istenebileceğini belirtmiştir.
Dava açmadan önce ve dilekçe sürecinde dikkat edilmesi gereken pratik hususlar şunlardır:
- Arabuluculuk başvurusu: HUAK m. 18/B uyarınca kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabuluculuğa başvurulması zorunlu bir dava şartıdır. Anlaşma sağlanamazsa arabuluculuk son tutanağı dava dilekçesine eklenmelidir.
- Yazılı kira sözleşmesi: Sözleşmenin başlangıç tarihini ve varsa artış maddesini ispatlamak adına kira sözleşmesi aslı veya fotokopisi dosyaya sunulmalıdır.
- İhtarname ve tebliğ şerhi: Kiracıya kira artışına ilişkin noterden ihtarname gönderilmişse bunun tebliğ belgesi hazırlanmalıdır.
- Emsal kira bedelleri ve deliller: Taşınmazın bulunduğu muhitteki benzer evlerin kira rayiçleri, tapu kaydı ve banka dekontları delil listesinde yer almalıdır.
- Dilekçede talep netliği: Kira tespit davasında talep bölünemez. Bu nedenle dilekçede talep edilen aylık net kira bedeli tereddüde yer bırakmayacak şekilde açıkça yazılmalı ve hangi kira döneminden itibaren geçerli olmasının istendiği belirtilmelidir.
Unutulmamalıdır ki davanın sonucu ve mahkemece belirlenecek nihai bedel somut olayın belgelerine, taşınmazın özelliklerine ve bilirkişi incelemesine göre değişebilir.