TBK m. 322 uyarınca konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça kiralananı başkasına kiralayamaz veya kullanım hakkını devredemez. Kiracınızın sözleşmedeki açık yasağa ve kanuna rağmen evi başkasına kiralaması, sözleşmeye aykırılık oluşturur.
Bu aykırılık nedeniyle tahliye talep edebilmek için TBK m. 316 devreye girer. Bu maddeye göre kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kirasında kiracıya en az otuz gün süre vererek aykırılığın giderilmesini, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceğini yazılı bir ihtarla bildirmek zorundadır. Kiracıya bu süre tanınmadan ve süre dolmadan doğrudan tahliye davası açılması durumunda dava usulden reddedilir.
Nitekim Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2023/1414, K. 2024/718, T. 20.02.2024 tarihli kararında; alt kira yasağına rağmen taşınmazın alt kiraya verilmesi durumunda kiraya verenin gönderdiği ihtarnamede tanınan 30 günlük yasal süre içerisinde aykırılığın giderilmesi halinde, akde aykırılık sebebiyle tahliye istenemeyeceğini vurgulamıştır.
Bu süreçte izlemeniz gereken pratik adımlar şunlardır:
- Kiracınıza noter kanalıyla bir ihtarname çekin. İhtarnamede, evin izinsiz olarak alt kiraya verildiğini belirterek TBK m. 316 gereğince tebliğden itibaren en az 30 gün içinde bu aykırılığın giderilmesini (alt kiracının çıkarılmasını), aksi takdirde sözleşmenin feshedilip tahliye davası açılacağını açıkça yazın.
- İhtarnamenin kiracıya ulaştığı tarihi gösteren tebliğ şerhini mutlaka saklayın. 30 günlük süre, ihtarnamenin kiracıya resmi olarak tebliğ edildiği günün ertesinden itibaren işlemeye başlar.
- Verilen 30 günlük yasal süre dolmasına rağmen ev boşaltılmaz ve aykırılık sürerse, sulh hukuk mahkemesinde hem asıl kiracıya hem de alt kiracıya karşı feshin tespiti ve tahliye davası açın.
Hazırlamanız gereken başlıca belgeler kira sözleşmesi, tapu kaydı, noter ihtarnamesi ile tebliğ mazbatası ve taşınmazda başkasının oturduğunu gösteren delillerdir (apartman yönetimi tutanakları, komşu beyanları veya zabıta tespiti).
Davanın ne kadar süreceği mahkemelerin yoğunluğuna, tebligat süreçlerine ve itirazlara bağlı olarak değişir. Davanın kesin sonucu ve süreci, taraflarca sunulan somut delillere ve dosya kapsamına göre değişiklik gösterebilir. Hak kaybı yaşamamak adına tebligat sürelerinin doğru hesaplanması büyük önem taşır.