TBK m. 322 gereğince konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça kiralananı başkasına kiralayamaz veya kullanım hakkını devredemez. Sözleşmenizde alt kira yasağı bulunmasına rağmen evin üçüncü bir kişiye kullandırılması sözleşmeye aykırılık teşkil eder.
Bu aykırılık nedeniyle tahliye talep edebilmek için izlenmesi gereken yasal prosedür TBK m. 316 hükmünde düzenlenmiştir. Anılan maddeye göre konut kiralarında kiraya veren, kiracıya en az otuz gün süre vererek aykırılığın giderilmesini, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceğini yazılı bir ihtar ile bildirmekle yükümlüdür. Kiracıya tanınan bu en az 30 günlük yasal süre tebliğden itibaren işlemeye başlar. Verilen sürede alt kiracı taşınmazı boşaltmaz ve aykırılık sonlandırılmazsa, kiraya veren sözleşmenin feshi ve tahliye istemiyle dava açma hakkı kazanır.
Konuya ilişkin Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2023/1414, K. 2024/718, T. 20.02.2024 tarihli kararında da kiralananın alt kiraya verilmesi durumunda akde aykırılık nedeniyle tahliye istenebilmesi için ihtarname ile verilen yasal süre içinde aykırılığın giderilmemiş olması gerektiği ifade edilmiştir.
Süreçte izlemeniz gereken adımlar ve hazırlamanız gereken temel belgeler şunlardır:
- Noter ihtarnamesi ve tebliğ şerhi: Kiracınıza noterden çekeceğiniz ihtarnamede, evin başkasına kiralandığının tespit edildiğini, bu aykırılığın giderilmesi için tebliğden itibaren en az 30 gün süre tanındığını, aksi takdirde sözleşmenin feshedilip tahliye davası açılacağını açıkça yazmalısınız. İhtarnamenin kiracıya ulaştığını gösteren tebliğ şerhini mutlaka almalısınız.
- Kira sözleşmesi: Alt kira yasağını içeren yazılı kira sözleşmesi aslı veya fotokopisi.
- Tapu kaydı: Taşınmazın mülkiyet durumunu gösteren belge.
- Deliller: Evde kiracı dışında yabancı bir kişinin ikamet ettiğini kanıtlayan apartman yönetimi tutanakları, site giriş-çıkış kayıtları, tanık anlatımları veya varsa alt kiracının varlığını gösteren diğer belgeler.
Dilekçenizde sözleşmedeki alt kira yasağını, yapılan noter uyarısını, tanınan sürenin dolduğunu ve buna rağmen taşınmazın tahliye edilmediğini delilleriyle birlikte mahkemeye sunmanız önem taşır. Yargılama sonucu, somut olayın özelliklerine ve sunulacak delillerin sıhhatine göre değişiklik gösterebilir.