Türk Borçlar Kanunu kapsamında kiracı, taşınmazı sözleşmeye uygun kullandığı müddetçe meydana gelen olağan yıpranma, eskime ve bozulmalardan sorumlu tutulamaz (TBK m. 334). Kiralananın normal kullanımı sonucu kirlenen boya veya genel temizlik ihtiyacı olağan eskime sayıldığından, sözleşmede açıkça farklı ve geçerli bir düzenleme bulunmadıkça ev sahibi bu masrafları depozitodan mahsup edemez. Kanunda ayrıca konut kiralarında verilecek güvence bedelinin vadeli bir banka hesabına yatırılması ve kiraya verenin tahliyeden sonraki üç ay içinde dava veya icra takibi açmaması halinde iadesi hususu düzenlenmiştir (TBK m. 342). Uygulamada depozito doğrudan elden veya ev sahibinin hesabına gönderilmiş olsa bile bu iade yükümlülüğü geçerlidir.
Depozitonun iadesi amacıyla dava açmayı düşünüyorsanız, Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu uyarınca dava açmadan önce arabulucuya başvurulması zorunludur (HUAK m. 18/B). Arabuluculuk süreci başvurudan itibaren genellikle 3 ila 4 hafta içinde sonuçlanır. Taraflar arabulucuda anlaşamazsa, sulh hukuk mahkemesinde alacak davası açılması veya icra takibi başlatılması gerekir; bu yargı süreci ise mahkemelerin iş yüküne bağlı olarak ortalama birkaç ay ile bir yıl arasında sürebilmektedir.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2025/4990, K. 2026/1756, T. 30.03.2026 sayılı kararında; tahliye ve anahtar tesliminin ispatı ile güvence bedelinin iadesinde tarafların borç ve mahsup durumlarının usulünce değerlendirilmesi gerektiğini vurgulamıştır.
Bu süreçte izlemeniz gereken pratik adımlar şunlardır:
1. Elinizdeki kira sözleşmesini, depozitonun ödendiğine dair dekont veya makbuzu ve en önemlisi taşınmazı tahliye edip teslim ettiğinizi kanıtlayan anahtar teslim tutanağını hazır bulundurun.
2. Ev sahibine noter kanalıyla ihtarname göndererek anahtarın teslim edildiğini, olağan kullanım dışında bir hasar bulunmadığını belirterek depozitonun belirli bir sürede (örneğin 7 gün) banka hesabınıza iadesini talep edin.
3. İhtara rağmen ödeme yapılmazsa adliyelerdeki arabuluculuk bürosuna başvurarak süreci başlatın. Arabuluculukta uzlaşma sağlanamazsa icra takibi veya dava yoluna başvurun.
Davanın veya takibin kesin sonucu; sözleşmedeki özel hükümlere, taşınmazın teslim anındaki durumuna ve sunulacak delillere göre somut olaya göre değişiklik gösterebilir.