Beş yılı dolduran kira ilişkilerinde, TBK m. 344 uyarınca hâkim; tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını, kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini göz önünde bulundurarak hakkaniyete uygun yeni bir kira bedeli belirler.
Mahkemece tespit edilecek bedelin hangi tarihten itibaren geçerli olacağı ise TBK m. 345 hükmüne göre belirlenir. Kira tespit davası her zaman açılabilir; fakat geçmişte tamamlanmış kira yılları için geriye dönük artış istenemez. Tespit edilecek yeni kiranın, mevcut dönemin başından itibaren geçerli olabilmesi için şu şartlardan biri aranır:
- Kira sözleşmenizde her yıl kiranın artırılacağına dair bir artış maddesi bulunuyorsa, yeni kira döneminin sonuna kadar dava açtığınız takdirde belirlenen kira bedeli bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.
- Sözleşmenizde artış şartı yoksa, yeni kira döneminin başlangıcından en az otuz gün önce davanın açılmış olması veya bu süre içinde kiracıya kira bedelinin artırılacağına dair yazılı bildirimin (örneğin noter ihtarnamesinin) ulaşmış olması gerekir. İhtarname süresinde tebliğ edilmişse, dava yeni dönemin sonuna kadar açılsa bile karar dönemin başından itibaren etki doğurur.
Bu şartlar sağlanmadan açılan davalarda belirlenen bedel, davanın açıldığı dönemi değil, bir sonraki kira dönemini bağlar.
Konuya ilişkin Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2017/8580, K. 2019/8348, T. 24.10.2019 tarihli kararında, taraflar arasındaki sözleşmede artış şartı bulunmadığı ve süresinde tebliğ edildiği ispatlanmış bir ihtarname veya açılmış dava olmadığı durumlarda, başlamış dönem için geriye dönük kira tespitine karar verilemeyeceğini hüküm altına almıştır.
Bu süreçte atmanız gereken pratik adımlar şunlardır:
- Kira sözleşmenizi inceleyerek başlangıç tarihini ve sözleşmede kira artış maddesi olup olmadığını teyit edin.
- Sözleşmede artış maddesi yoksa, hak kaybı yaşamamak adına yeni kira dönemi başlamadan en geç otuz gün önce kiracının eline ulaşacak şekilde noter kanalıyla kira artış ihtarnamesi gönderin.
- Dava sürecinde delil olarak sunmak üzere kira sözleşmesini, kiracının yaptığı ödemeleri gösteren banka kayıtlarını ve çevredeki emsal taşınmazların kira bilgilerini hazırlayın.
Davanın seyri ve tespit edilen kiranın başlangıç tarihi, somut olayın belgelerine, sözleşme maddelerine ve tebligat tarihlerine göre değişebilir.