TBK m. 322 uyarınca kiracı, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça kiralanan yeri başkasına kiralayamaz ve kullanım hakkını devredemez. Kiracınızın yazılı izniniz olmadan evi üçüncü bir kişiye kiralaması, kanuna ve sözleşmeye açık bir aykırılık oluşturur.
Bu aykırılık karşısında izlenecek yol TBK m. 316 hükmünde düzenlenmiştir. Anılan maddeye göre kiraya veren, konut kiralarında kiracıya en az otuz gün süre vererek bu aykırılığın giderilmesini, aksi halde kira sözleşmesini feshedeceğini yazılı bir bildirimle ihtar etmek zorundadır. Dolayısıyla kiracınıza süre vermeksizin doğrudan açacağınız bir tahliye davası, dava şartı eksikliği sebebiyle usulden reddedilebilir. Kiracıya tanınan bu otuz günlük süre içinde alt kiracının tahliye edilmemesi ve aykırılığın sonlandırılmaması halinde sözleşme feshedilerek tahliye davası açılabilir. Ayrıca izinsiz şekilde taşınmazı kullanan üçüncü kişi fuzuli şagil durumunda olduğundan, bu kişiye karşı da dava yoluna başvurulması mümkündür.
Konuya ilişkin Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2017/5285, K. 2017/13173, T. 03.10.2017 tarihli kararında; kiraya verenin izni olmaksızın taşınmazın üçüncü kişiye devredilmesi durumunda, tahliye davasının yalnızca fuzuli şagil durumundaki üçüncü kişiye karşı açılabileceği gibi akde aykırılık nedeniyle asıl kiracı aleyhine de açılabileceği belirtilmiştir.
Süreçte izlemeniz gereken pratik adımlar şunlardır:
- Noter aracılığıyla asıl kiracınıza bir ihtarname gönderin. İhtarnamede, evin izinsiz olarak alt kiraya verildiğini, TBK m. 316 gereğince tebliğden itibaren en az otuz gün içinde bu aykırılığın giderilerek alt kiracının çıkarılmasını, aksi takdirde kira sözleşmesinin feshedilip tahliye davası açılacağını açıkça belirtin.
- Otuz günlük sürenin başlangıcı için ihtarnamenin kiracıya tebliğ edildiği tarihi gösteren tebliğ şerhini mutlaka temin edin.
- Süre dolmasına rağmen alt kiracı evi boşaltmazsa, kira sözleşmesi, tapu kaydı ve noter ihtarnamesi ile birlikte sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açın.
Davanın seyri ve sonucu, kira sözleşmesinin içeriği, bildirimlerin usulüne uygun yapılması ve somut olayın belgelerine göre değişiklik gösterebilir. Hak kaybı yaşamamak adına bir avukattan hukuki destek almanız tavsiye edilir.