Kira sözleşmelerinde kiracının borçlarını yerine getirmesi tahliyeyi tek başına engellemez. TBK m. 350 uyarınca kiraya veren; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut gereksinimi sebebiyle, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda bir ay içinde dava açarak kira ilişkisini sona erdirebilir. Buradaki bir aylık süre hak düşürücüdür ve kaçırılmaması şarttır.
Süre konusunda size esneklik sağlayan düzenleme ise TBK m. 353 hükmüdür. Bu maddeye göre, en geç davanın açılması için öngörülen sürede kiracıya dava açılacağı yazılı olarak bildirilmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır. Dolayısıyla kira bitiminden önce veya en geç kira süresi bittiğinde başlayacak bir aylık dava süresi içinde noterden ihtarname tebliğ ettirirseniz, dava açma hakkınız takip eden kira yılı sonuna kadar devam eder.
Kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabuluculuk sürecinin tamamlanması dava şartıdır. Konuyla ilgili Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2025/2677, K. 2025/5038, T. 20.10.2025 tarihli kararında, ihtiyaç nedeniyle tahliye davalarında dava şartı olan zorunlu arabuluculuk başvurusunun, tahliye davası açma hakkının doğumundan sonra yani dava açma süresi içerisinde yapılması gerektiğine hükmetmiştir. Bu nedenle sözleşme süresi bitmeden erken bir tarihte arabuluculuğa başvurulması usulen davanın reddine yol açabilir.
Süreçte atmanız gereken pratik adımlar ve hazırlamanız gerekenler şunlardır:
- Kira sözleşmenizin başlangıç ve bitiş tarihlerini netleştirin.
- Sözleşme süresi bitmeden önce kiracınıza noter kanalıyla ihtiyaç sebebiyle tahliye ihtarnamesi göndererek TBK m. 353 kapsamındaki süreyi koruma altına alın.
- Sürenin bitimiyle birlikte yasal dava açma süresi içinde adliyedeki arabuluculuk bürosuna başvurun.
- Arabuluculukta anlaşma sağlanamazsa Sulh Hukuk Mahkemesinde tahliye davası açın.
- İhtiyacınızın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunu gösteren belgeleri (örneğin şu an kirada oturduğunuza dair kira sözleşmesi, ev sahibinizin size gönderdiği tahliye ihtarı ya da tayin/evlilik gibi belgeler) hazırlayın.
Unutulmamalıdır ki mahkemenin tahliye kararı verip vermeyeceği, ihtiyacın samimiyetine ve somut olayın belgelerine göre değişiklik gösterebilir.